Hướng dẫn cách tính diện tích tối thiểu được tách thửa đất
Diện tích tối thiểu tách thửa đất là một trong những quy định quan trọng nhất mà người sử dụng đất cần nắm rõ khi có ý định chia tách quyền sử dụng đất. Việc hiểu đúng và áp dụng chính xác các quy định này không chỉ giúp bạn thực hiện thủ tục pháp lý thuận lợi mà còn tránh được những rủi ro, tranh chấp không đáng có. Bài viết này sẽ cung cấp hướng dẫn chi tiết về cách xác định diện tích tối thiểu được tách thửa đất theo quy định pháp luật hiện hành.
>>> Xem thêm: Tại sao mọi giao dịch lớn đều cần có sự đồng hành của văn phòng công chứng?
1. Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung về diện tích tối thiểu tách thửa đất
Quy định về diện tích tối thiểu tách thửa đất không được quy định đồng nhất trong các luật chung mà chủ yếu nằm trong các văn bản pháp luật chuyên ngành và văn bản hướng dẫn của từng địa phương. Cụ thể, các căn cứ pháp lý chính bao gồm:
Luật Đất đai 2013: Điều 188 quy định về điều kiện thực hiện các quyền của người sử dụng đất, trong đó có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Mặc dù không trực tiếp quy định về diện tích tối thiểu, điều này là nền tảng cho việc tách thửa.
Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai.
Văn bản quy định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh/thành phố trực thuộc Trung ương: Đây là nguồn quy định cụ thể và quan trọng nhất về diện tích tối thiểu tách thửa đất tại từng địa phương. Mỗi tỉnh/thành phố sẽ có quy định riêng dựa trên điều kiện phát triển kinh tế – xã hội, quy hoạch sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai tại địa phương mình.
Nguyên tắc chung khi tách thửa là thửa đất sau khi tách phải đảm bảo các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội và phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng chi tiết đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt. Điều này nhằm tránh tình trạng chia nhỏ đất đai một cách manh mún, gây khó khăn cho công tác quản lý và phát triển đô thị, nông thôn.
2. Hướng dẫn xác định diện tích tối thiểu tách thửa đất theo địa phương
Như đã đề cập ở trên, diện tích tối thiểu tách thửa đất không có một con số chung áp dụng trên cả nước mà phụ thuộc vào quy định cụ thể của từng tỉnh, thành phố. Điều này đồng nghĩa với việc bạn cần tra cứu văn bản pháp luật của địa phương nơi có đất để xác định chính xác quy định áp dụng.
Các bước xác định diện tích tối thiểu:
>>> Xem thêm: Nhiều người vẫn chưa hiểu rõ sự khác biệt giữa chứng thực sao y và công chứng.
2.1. Tra cứu văn bản quy định của UBND cấp tỉnh/thành phố
Bạn cần tìm các Quyết định, Quy định hoặc Văn bản của Ủy ban nhân dân (UBND) cấp tỉnh hoặc thành phố trực thuộc Trung ương (ví dụ: UBND TP. Hà Nội, UBND TP.HCM, UBND tỉnh Bình Dương, v.v.) về điều kiện tách thửa, hợp thửa và diện tích tối thiểu được tách thửa. Các văn bản này thường được đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của UBND tỉnh/thành phố hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường.
2.2. Xác định loại đất và vị trí thửa đất và diện tích tối thiểu tách thửa
Quy định về diện tích tối thiểu tách thửa đất thường khác nhau tùy theo loại đất (đất ở, đất nông nghiệp, đất sản xuất kinh doanh) và vị trí của thửa đất (khu vực đô thị, nông thôn, khu vực có quy hoạch chi tiết). Ví dụ, một số địa phương quy định diện tích tối thiểu đất ở tại khu vực đô thị sẽ khác so với khu vực nông thôn, hoặc đất nông nghiệp có thể có quy định riêng.
Ví dụ minh họa:
Tại TP. Hồ Chí Minh: Theo Quyết định số 60/2017/QĐ-UBND ngày 05/12/2017 của UBND TP.HCM, diện tích tối thiểu tách thửa đất đối với đất ở tại các khu vực khác nhau sẽ có sự chênh lệch. Cụ thể, khu vực 1 (quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Gò Vấp, Bình Thạnh, Phú Nhuận, Tân Bình) quy định diện tích tối thiểu là 36m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 3m. Khu vực 2 (quận 2, 7, 8, 9, 12, Bình Tân, Tân Phú, Thủ Đức) là 50m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 4m. Khu vực 3 (huyện Bình Chánh, Củ Chi, Hóc Môn, Nhà Bè, Cần Giờ) là 80m² và chiều rộng mặt tiền không nhỏ hơn 5m.
Tại TP. Hà Nội: Theo Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 16/6/2017 của UBND TP. Hà Nội, diện tích tối thiểu tách thửa đất ở cũng được quy định khác nhau tùy theo khu vực. Ví dụ, khu vực các quận nội thành có thể quy định diện tích tối thiểu là 30m², trong khi các huyện ngoại thành có thể là 40m² hoặc 50m².
Lưu ý: Các ví dụ trên chỉ mang tính chất tham khảo. Quy định cụ thể có thể thay đổi theo thời gian và các văn bản điều chỉnh của địa phương. Do đó, việc tra cứu văn bản pháp lý mới nhất là điều bắt buộc.
2.3. Các trường hợp không được tách thửa và diện tích tối thiểu tách thửa
Ngoài việc đáp ứng diện tích tối thiểu tách thửa đất, thửa đất còn phải đáp ứng các điều kiện khác để được tách thửa. Một số trường hợp không được phép tách thửa phổ biến bao gồm:
Thửa đất đang có tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về quyền sử dụng đất.
Thửa đất đang bị kê biên để đảm bảo thi hành án hoặc đang bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan có thẩm quyền.
Thửa đất không phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt.
Thửa đất không đảm bảo các điều kiện về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy định của địa phương sau khi tách thửa (ví dụ: không có lối đi tiếp cận công cộng, không có khả năng đấu nối điện, nước).
Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai cấp huyện.
Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện (nếu địa phương có triển khai).
3.3. Đo đạc và thẩm định
Sau khi tiếp nhận hồ sơ, cơ quan chức năng sẽ tiến hành đo đạc địa chính lại thửa đất (nếu cần), lập bản đồ địa chính mới và thẩm định hồ sơ, xác định diện tích tối thiểu tách thửa đất có đáp ứng quy định không.
3.4. Hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận kết quả
Khi hồ sơ đủ điều kiện, bạn sẽ nhận được thông báo nộp các khoản phí, lệ phí theo quy định (phí thẩm định hồ sơ, lệ phí cấp Giấy chứng nhận mới). Sau khi hoàn thành nghĩa vụ tài chính, bạn sẽ nhận được Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mới cho các thửa đất đã được tách.
Việc nắm vững các quy định về diện tích tối thiểu tách thửa đất là bước đầu tiên và quan trọng nhất khi bạn có ý định chia tách quyền sử dụng đất. Hãy luôn tra cứu và tuân thủ các quy định cụ thể của địa phương nơi có đất để đảm bảo thủ tục của bạn diễn ra nhanh chóng, thuận lợi và đúng pháp luật. Nếu có bất kỳ vướng mắc nào, đừng ngần ngại tìm kiếm sự tư vấn từ các chuyên gia pháp lý hoặc cơ quan quản lý đất đai có thẩm quyền.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
