Hướng dẫn cách ghi thông tin trên hợp đồng chia tách nhà đất
Hợp đồng chia tách nhà đất là một văn bản pháp lý quan trọng, quyết định quyền và nghĩa vụ của các bên khi phân chia quyền sở hữu đối với bất động sản. Việc ghi thông tin chính xác, đầy đủ và đúng quy định pháp luật trên hợp đồng không chỉ đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch mà còn giúp tránh các tranh chấp phát sinh sau này. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết cách ghi thông tin trên hợp đồng chia tách nhà đất, kèm theo các căn cứ pháp lý và ví dụ minh họa cụ thể.
>>> Xem thêm: Bạn đang tìm một văn phòng công chứng Hà Nội uy tín, nhanh gọn và tận tâm?
1. Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung khi lập hợp đồng chia tách nhà đất
Việc lập hợp đồng chia tách nhà đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành, chủ yếu là:
Bộ luật Dân sự 2015: Quy định chung về hợp đồng, quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản, và các giao dịch dân sự.
Luật Đất đai 2013: Các quy định về quản lý và sử dụng đất đai, điều kiện tách thửa, hợp thửa đất.
Luật Công chứng 2014: Quy định về thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà đất.
Các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành: Chi tiết hóa các quy định của luật, ví dụ Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Nguyên tắc chung là hợp đồng phải được lập thành văn bản, có đầy đủ các thông tin cần thiết của các bên và tài sản, được các bên tự nguyện ký kết và phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật để có giá trị pháp lý.
2. Các thông tin cần ghi chi tiết trong hợp đồng chia tách nhà đất
Một hợp đồng chia tách nhà đất chuẩn cần có các thông tin cơ bản và chi tiết sau:
2.1. Thông tin về các bên tham gia hợp đồng
Đây là phần quan trọng để xác định rõ chủ thể của giao dịch. Cần ghi đầy đủ và chính xác:
Đối với cá nhân:
Họ và tên (ghi đúng như trên giấy tờ tùy thân).
Ngày, tháng, năm sinh.
Số CMND/CCCD/Hộ chiếu, ngày cấp, nơi cấp.
Hộ khẩu thường trú/nơi ở hiện tại.
Tình trạng hôn nhân (để xác định tài sản chung/riêng). Ví dụ: “Ông Nguyễn Văn A và bà Trần Thị B là vợ chồng”.
Đối với tổ chức:
Tên tổ chức, địa chỉ trụ sở chính.
Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Quyết định thành lập (số, ngày cấp, nơi cấp).
Người đại diện theo pháp luật (Họ tên, chức vụ, CMND/CCCD).
Ví dụ: “Hôm nay, ngày 21 tháng 6 năm 2025, tại Văn phòng công chứng [Tên Văn phòng], chúng tôi gồm: Ông Nguyễn Văn An, sinh ngày 01/01/1970, CMND số 0123456789 do Công an TP. Hà Nội cấp ngày 01/01/2000, hộ khẩu thường trú tại số 123 đường ABC, phường X, quận Y, Hà Nội (sau đây gọi là Bên A); và Ông Lê Văn Bình, sinh ngày 05/05/1975, CMND số 9876543210 do Công an tỉnh Z cấp ngày 05/05/2005, hộ khẩu thường trú tại số 456 đường DEF, phường M, quận N, Hà Nội (sau đây gọi là Bên B).”
>>> Xem thêm: Làm sao để tiết kiệm phí công chứng khi công chứng nhà đất?
2.2. Thông tin chi tiết về nhà đất được chia tách
Phần này là trọng tâm của hợp đồng chia tách nhà đất, cần được mô tả cực kỳ cụ thể để tránh nhầm lẫn:
Thông tin về thửa đất ban đầu:
Số tờ bản đồ, số thửa đất (theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất – Sổ đỏ/Sổ hồng).
Địa chỉ thửa đất.
Diện tích đất theo Sổ đỏ/Sổ hồng.
Mục đích sử dụng đất.
Nguồn gốc sử dụng đất.
Các thông tin khác ghi trên Giấy chứng nhận (ví dụ: hình thức sử dụng, thời hạn sử dụng).
Thông tin về tài sản gắn liền với đất (nếu có):
Loại công trình (nhà ở, công trình xây dựng khác).
Diện tích xây dựng, số tầng, tổng diện tích sàn.
Đặc điểm kiến trúc chính.
Thông tin chi tiết về từng phần nhà đất sau khi chia tách:
Mô tả cụ thể từng phần nhà đất sẽ được chia cho từng bên: số thửa mới (nếu đã có phương án đo vẽ, tách thửa sơ bộ), diện tích cụ thể của từng phần, ranh giới, kích thước từng cạnh, lối đi chung/riêng (nếu có).
Ghi rõ phần tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình) sẽ thuộc về bên nào sau khi chia tách, hoặc phương án xử lý đối với phần tài sản chung không thể chia cắt.
Cần có bản vẽ, sơ đồ phân chia kèm theo hợp đồng để làm căn cứ.
Ví dụ: “Thửa đất số 123, tờ bản đồ số 45, địa chỉ: số 789 đường ABC, phường X, quận Y, TP. Hà Nội, diện tích 200m², mục đích sử dụng đất ở. Nay, các bên thỏa thuận chia thửa đất nêu trên thành hai phần như sau:
Phần 1 (thuộc về Bên A): Diện tích 100m², giới hạn bởi các cạnh [mô tả chi tiết ranh giới, kích thước từng cạnh]. Trên phần đất này có ngôi nhà 02 tầng, diện tích sàn 80m².
Phần 2 (thuộc về Bên B): Diện tích 100m², giới hạn bởi các cạnh [mô tả chi tiết ranh giới, kích thước từng cạnh]. Trên phần đất này không có công trình xây dựng.”
2.3. Các điều khoản về quyền, nghĩa vụ và cam kết của các bên
Đây là phần quy định trách nhiệm và cam kết của các bên sau khi ký kết hợp đồng chia tách nhà đất:
Về quyền và nghĩa vụ:
Ghi rõ quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với từng phần nhà đất sau khi chia tách.
Nghĩa vụ liên quan đến việc hoàn tất thủ tục tách thửa, cấp Giấy chứng nhận mới.
Nghĩa vụ tài chính (thuế, lệ phí) do bên nào chịu.
Về lối đi chung (nếu có): Nếu thửa đất sau khi chia tách có lối đi chung, cần ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên đối với lối đi này (ví dụ: quyền sử dụng lối đi, nghĩa vụ đóng góp chi phí bảo trì, sửa chữa).
Cam kết khác:
Cam kết về tính hợp pháp của tài sản, không có tranh chấp, không bị kê biên, thế chấp.
Cam kết bồi thường thiệt hại nếu có vi phạm hợp đồng.
Điều khoản giải quyết tranh chấp (ưu tiên thương lượng, nếu không được thì yêu cầu Tòa án giải quyết).
Hướng dẫn cách ghi thông tin trên hợp đồng chia tách nhà đất
Hợp đồng chia tách nhà đất là một văn bản pháp lý quan trọng, quyết định quyền và nghĩa vụ của các bên khi phân chia quyền sở hữu đối với bất động sản. Việc ghi thông tin chính xác, đầy đủ và đúng quy định pháp luật trên hợp đồng không chỉ đảm bảo tính hợp pháp của giao dịch mà còn giúp tránh các tranh chấp phát sinh sau này. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết cách ghi thông tin trên hợp đồng chia tách nhà đất, kèm theo các căn cứ pháp lý và ví dụ minh họa cụ thể.
1. Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung khi lập hợp đồng chia tách nhà đất
Việc lập hợp đồng chia tách nhà đất phải tuân thủ các quy định của pháp luật hiện hành, chủ yếu là:
Bộ luật Dân sự 2015: Quy định chung về hợp đồng, quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản, và các giao dịch dân sự.
Luật Đất đai 2013: Các quy định về quản lý và sử dụng đất đai, điều kiện tách thửa, hợp thửa đất.
Luật Công chứng 2014: Quy định về thủ tục công chứng hợp đồng, giao dịch liên quan đến nhà đất.
Các Nghị định, Thông tư hướng dẫn thi hành: Chi tiết hóa các quy định của luật, ví dụ Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai.
Nguyên tắc chung là hợp đồng phải được lập thành văn bản, có đầy đủ các thông tin cần thiết của các bên và tài sản, được các bên tự nguyện ký kết và phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật để có giá trị pháp lý.
2. Các thông tin cần ghi chi tiết trong hợp đồng chia tách nhà đất
Một hợp đồng chia tách nhà đất chuẩn cần có các thông tin cơ bản và chi tiết sau:
2.1. Thông tin về các bên tham gia hợp đồng
Đây là phần quan trọng để xác định rõ chủ thể của giao dịch. Cần ghi đầy đủ và chính xác:
Đối với cá nhân:
Họ và tên (ghi đúng như trên giấy tờ tùy thân).
Ngày, tháng, năm sinh.
Số CMND/CCCD/Hộ chiếu, ngày cấp, nơi cấp.
Hộ khẩu thường trú/nơi ở hiện tại.
Tình trạng hôn nhân (để xác định tài sản chung/riêng). Ví dụ: “Ông Nguyễn Văn A và bà Trần Thị B là vợ chồng”.
Đối với tổ chức:
Tên tổ chức, địa chỉ trụ sở chính.
Giấy chứng nhận đăng ký doanh nghiệp/Quyết định thành lập (số, ngày cấp, nơi cấp).
Người đại diện theo pháp luật (Họ tên, chức vụ, CMND/CCCD).
Ví dụ: “Hôm nay, ngày 21 tháng 6 năm 2025, tại Văn phòng công chứng [Tên Văn phòng], chúng tôi gồm: Ông Nguyễn Văn An, sinh ngày 01/01/1970, CMND số 0123456789 do Công an TP. Hà Nội cấp ngày 01/01/2000, hộ khẩu thường trú tại số 123 đường ABC, phường X, quận Y, Hà Nội (sau đây gọi là Bên A); và Ông Lê Văn Bình, sinh ngày 05/05/1975, CMND số 9876543210 do Công an tỉnh Z cấp ngày 05/05/2005, hộ khẩu thường trú tại số 456 đường DEF, phường M, quận N, Hà Nội (sau đây gọi là Bên B).”
2.2. Thông tin chi tiết về nhà đất được chia tách
Phần này là trọng tâm của hợp đồng chia tách nhà đất, cần được mô tả cực kỳ cụ thể để tránh nhầm lẫn:
Thông tin về thửa đất ban đầu:
Số tờ bản đồ, số thửa đất (theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất – Sổ đỏ/Sổ hồng).
Địa chỉ thửa đất.
Diện tích đất theo Sổ đỏ/Sổ hồng.
Mục đích sử dụng đất.
Nguồn gốc sử dụng đất.
Các thông tin khác ghi trên Giấy chứng nhận (ví dụ: hình thức sử dụng, thời hạn sử dụng).
Thông tin về tài sản gắn liền với đất (nếu có):
Loại công trình (nhà ở, công trình xây dựng khác).
Diện tích xây dựng, số tầng, tổng diện tích sàn.
Đặc điểm kiến trúc chính.
Thông tin chi tiết về từng phần nhà đất sau khi chia tách:
Mô tả cụ thể từng phần nhà đất sẽ được chia cho từng bên: số thửa mới (nếu đã có phương án đo vẽ, tách thửa sơ bộ), diện tích cụ thể của từng phần, ranh giới, kích thước từng cạnh, lối đi chung/riêng (nếu có).
Ghi rõ phần tài sản gắn liền với đất (nhà ở, công trình) sẽ thuộc về bên nào sau khi chia tách, hoặc phương án xử lý đối với phần tài sản chung không thể chia cắt.
Cần có bản vẽ, sơ đồ phân chia kèm theo hợp đồng để làm căn cứ.
Ví dụ: “Thửa đất số 123, tờ bản đồ số 45, địa chỉ: số 789 đường ABC, phường X, quận Y, TP. Hà Nội, diện tích 200m², mục đích sử dụng đất ở. Nay, các bên thỏa thuận chia thửa đất nêu trên thành hai phần như sau:
Phần 1 (thuộc về Bên A): Diện tích 100m², giới hạn bởi các cạnh [mô tả chi tiết ranh giới, kích thước từng cạnh]. Trên phần đất này có ngôi nhà 02 tầng, diện tích sàn 80m².
Phần 2 (thuộc về Bên B): Diện tích 100m², giới hạn bởi các cạnh [mô tả chi tiết ranh giới, kích thước từng cạnh]. Trên phần đất này không có công trình xây dựng.”
2.3. Các điều khoản về quyền, nghĩa vụ và cam kết của các bên
Đây là phần quy định trách nhiệm và cam kết của các bên sau khi ký kết hợp đồng chia tách nhà đất:
Về quyền và nghĩa vụ:
Ghi rõ quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với từng phần nhà đất sau khi chia tách.
Nghĩa vụ liên quan đến việc hoàn tất thủ tục tách thửa, cấp Giấy chứng nhận mới.
Nghĩa vụ tài chính (thuế, lệ phí) do bên nào chịu.
Về lối đi chung (nếu có): Nếu thửa đất sau khi chia tách có lối đi chung, cần ghi rõ quyền và nghĩa vụ của các bên đối với lối đi này (ví dụ: quyền sử dụng lối đi, nghĩa vụ đóng góp chi phí bảo trì, sửa chữa).
Cam kết khác:
Cam kết về tính hợp pháp của tài sản, không có tranh chấp, không bị kê biên, thế chấp.
Cam kết bồi thường thiệt hại nếu có vi phạm hợp đồng.
Điều khoản giải quyết tranh chấp (ưu tiên thương lượng, nếu không được thì yêu cầu Tòa án giải quyết).
Thời điểm hợp đồng có hiệu lực.
3. Quy trình công chứng hợp đồng chia tách nhà đất và lưu ý quan trọng
Sau khi hoàn thiện dự thảo hợp đồng chia tách nhà đất, các bên cần đến tổ chức hành nghề công chứng (Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng) để thực hiện thủ tục công chứng.
Các bước cơ bản:
Chuẩn bị hồ sơ: Bao gồm dự thảo hợp đồng, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/nhà ở bản gốc, CMND/CCCD/Hộ chiếu của các bên, sổ hộ khẩu, giấy tờ chứng minh quan hệ hôn nhân (đăng ký kết hôn) hoặc tình trạng độc thân (giấy xác nhận tình trạng hôn nhân).
Nộp hồ sơ và kiểm tra: Công chứng viên sẽ kiểm tra tính hợp pháp của giấy tờ, tính xác thực của thông tin.
Ký kết và công chứng: Sau khi kiểm tra đầy đủ, các bên sẽ ký vào hợp đồng trước mặt công chứng viên. Công chứng viên sẽ chứng nhận tính xác thực và hợp pháp của hợp đồng.
Lưu ý quan trọng:
Kiểm tra điều kiện tách thửa tại địa phương trước khi lập hợp đồng: Mỗi tỉnh, thành phố có quy định riêng về diện tích tối thiểu được tách thửa và các điều kiện khác. Bạn cần tìm hiểu kỹ quy định này tại UBND cấp tỉnh hoặc Sở Tài nguyên và Môi trường địa phương.
Đảm bảo lối đi hợp pháp cho tất cả các thửa đất mới: Đây là yếu tố then chốt để hồ sơ tách thửa được duyệt. Nếu có thửa đất bị “vây bọc”, cần thỏa thuận lối đi chung rõ ràng trong hợp đồng hoặc xem xét quyền lối đi theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015.
Thống nhất rõ ràng về chi phí: Thỏa thuận rõ ràng về việc ai sẽ chịu các khoản thuế, lệ phí liên quan đến việc tách thửa và cấp Giấy chứng nhận mới.
Tham khảo ý kiến chuyên gia: Nếu nội dung phức tạp hoặc các bên không am hiểu pháp luật, nên tham khảo ý kiến của luật sư hoặc công chứng viên trước khi ký kết.
Ghi thông tin chính xác và đầy đủ trên hợp đồng chia tách nhà đất là yếu tố then chốt để đảm bảo quyền lợi và tránh rủi ro pháp lý cho các bên. Việc tuân thủ các quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và các văn bản hướng dẫn thi hành là bắt buộc. Luôn chuẩn bị kỹ lưỡng hồ sơ, nắm rõ quy định địa phương và tìm đến các tổ chức hành nghề công chứng uy tín để được tư vấn và thực hiện giao dịch một cách an toàn, hiệu quả nhất.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
