Mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng — Điều bạn cần biết trước khi ký hợp đồng
Giao dịch mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng là loại hình phổ biến nhưng tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu người mua không hiểu rõ quy trình và quyền lợi của mình. Bài viết này sẽ giúp bạn nắm vững những điều cần biết trước khi ký hợp đồng mua bán nhà đất đang thế chấp ngân hàng, đảm bảo giao dịch an toàn, minh bạch.
>>> Xem thêm: Tài liệu không đầy đủ, công chứng bị từ chối – tránh ngay bằng cách xem kỹ hướng dẫn công chứng mua bán nhà đất.
1. Khái niệm mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng
Nhà đất thế chấp ngân hàng là tài sản mà chủ sở hữu dùng làm tài sản bảo đảm cho khoản vay tại ngân hàng. Khi đó, quyền sở hữu vẫn thuộc về chủ nhà nhưng quyền sử dụng đất bị hạn chế cho đến khi nghĩa vụ trả nợ được hoàn thành và ngân hàng đồng ý giải chấp.
Việc mua bán nhà đất trong trạng thái thế chấp nghĩa là người mua tiếp nhận tài sản đang bị ràng buộc bởi nghĩa vụ tín dụng với ngân hàng.
2. Căn cứ pháp lý về mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng
Luật Đất đai 2013, đặc biệt Điều 188 quy định về đăng ký thế chấp, giải chấp quyền sử dụng đất.
Bộ luật Dân sự 2015, quy định về hợp đồng mua bán, giao dịch dân sự.
Nghị định 102/2020/NĐ-CP hướng dẫn về đăng ký đất đai, thế chấp và giải chấp.
Thông tư 23/2014/TT-BTNMT hướng dẫn chi tiết về đăng ký thế chấp và giải chấp nhà đất.
>>> Xem thêm: Phí công chứng tại văn phòng công chứng bao nhiêu? Cập nhật bảng giá mới nhất
3. Quy trình mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng
3.1 Kiểm tra thông tin pháp lý và xác nhận tình trạng thế chấp
Trước khi ký hợp đồng, người mua cần kiểm tra thông tin nhà đất có đang bị thế chấp hay không tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc thông qua chủ nhà.
3.2 Thỏa thuận với bên bán và ngân hàng
Thỏa thuận số tiền đặt cọc, giá bán, thời hạn giao dịch.
Đàm phán phương thức thanh toán để trả nợ ngân hàng và giải chấp.
Trong một số trường hợp, người mua sẽ trả nợ trực tiếp cho ngân hàng hoặc bên bán thanh toán để giải chấp.
Hợp đồng mua bán nên quy định rõ điều kiện bên bán phải hoàn tất thủ tục giải chấp trước hoặc đồng thời với việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
3.4 Thực hiện thủ tục giải chấp ngân hàng
Bên bán thanh toán hết nợ cho ngân hàng hoặc bên mua có thể hỗ trợ thanh toán theo thỏa thuận để ngân hàng cấp giấy xác nhận đã xóa đăng ký thế chấp.
3.5 Sang tên quyền sử dụng đất
Sau khi giải chấp xong, bên mua làm thủ tục đăng ký sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.
4. Những lưu ý quan trọng khi mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng
4.1 Rủi ro pháp lý
Người mua có thể gặp rủi ro khi bên bán không trả hết nợ hoặc không giải chấp kịp thời.
Hợp đồng mua bán không có điều khoản bảo đảm giải chấp dễ dẫn đến tranh chấp.
4.2 Thỏa thuận rõ ràng
Nên có thỏa thuận rõ ràng về trách nhiệm trả nợ và giải chấp trong hợp đồng mua bán.
Nên yêu cầu bên bán xuất trình giấy xác nhận xóa đăng ký thế chấp trước khi nhận bàn giao nhà đất.
4.3 Hợp đồng đặt cọc và hợp đồng mua bán cần công chứng
Việc công chứng giúp tăng giá trị pháp lý và bảo vệ quyền lợi các bên.
Khi công chứng hợp đồng, cần cung cấp giấy tờ chứng minh nhà đất đang thế chấp.
>>> Xem thêm: Hướng dẫn chi tiết dịch vụ xin cấp sổ đỏ – Thủ tục đơn giản, tiết kiệm thời gian
5. Ví dụ minh họa thực tế mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng
Anh Tuấn mua một căn nhà đang thế chấp ngân hàng với giá 3 tỷ đồng. Hai bên thỏa thuận anh Tuấn sẽ trả trước 1 tỷ đồng tiền đặt cọc và phần còn lại sẽ thanh toán trực tiếp cho ngân hàng để giải chấp.
Sau khi ngân hàng cấp giấy xác nhận đã xóa đăng ký thế chấp, anh Tuấn cùng bên bán làm thủ tục sang tên quyền sử dụng đất tại Văn phòng đăng ký đất đai. Nhờ đó, giao dịch diễn ra an toàn, tránh tranh chấp.
Việc mua bán nhà đất thế chấp ngân hàng cần sự cẩn trọng và hiểu biết pháp luật để bảo vệ quyền lợi. Nắm rõ quy trình, thỏa thuận rõ ràng và công chứng hợp đồng giúp giao dịch minh bạch, giảm thiểu rủi ro.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ:Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Công chứng ngoài trụ sở, tại nhà riêng miễn phí
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Hotline: 09.66.22.7979 hoặc 0935.669.669
Địa chỉ: số 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, thành phố Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
