Giải pháp và thủ tục khi công chứng nhưng không chuyển đổi quyền sở hữu?
Trong thực tế, chúng ta thường gặp phải những trường hợp mà mặc dù đã có sự phối hợp của bên bán, nhưng bên mua vẫn không chịu sang tên, gặp khó khăn trong việc hoàn tất thủ tục sang tên chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu tài sản liên quan đến đất. Để được giải đáp thắc mắc bạn có thể tham khảo bài viết dưới đây.
>>> Xem thêm: Văn phòng dịch thuật đa ngôn ngữ lấy ngay trong ngày, uy tín thủ tục nhanh gọn.
1. Công chứng nhưng không sang tên được cần phải làm gì?
Trong trường hợp bên bán không sang tên chuyển đổi quyền sở hữu, theo Luật Công chứng 2014, văn bản công chứng có giá trị pháp lý từ ngày được công chứng viên ký và đóng dấu. Hợp đồng hoặc giao dịch đã được công chứng sẽ có hiệu lực thi hành đối với các bên liên quan. Trong khi đó, nếu một bên không thực hiện nghĩa vụ của mình, bên kia có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết theo quy định của pháp luật, trừ khi có thỏa thuận khác.
Vì thế, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực ngay từ ngày công chứng, và các bên trong hợp đồng phải tuân thủ nghĩa vụ đã thỏa thuận. Luật cho phép các bên khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền nếu hợp đồng có công chứng, nhưng một bên không thực hiện đúng nghĩa vụ của mình. Tòa án, dựa trên yêu cầu công nhận giao dịch của bên liên quan, sẽ ra quyết định công nhận giao dịch đó. Quyết định này sẽ là căn cứ để Văn phòng Đăng ký đất đai ghi nhận quyền sử dụng đất cho bên mua.
Ngoài ra, theo điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, nếu chuyển nhượng quyền sử dụng đất mà không thực hiện đăng ký biến động, sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định.
Tại Điều 17 Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai:
“1. Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu theo quy định tại điểm b khoản 3 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 500.000 đồng đến 1.000.000 đồng nếu trong thời hạn 24 tháng kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu;
b) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 2.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày Nghị định này có hiệu lực thi hành mà không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu.
2. Trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định tại các điểm a, b, h, i, k và l khoản 4 Điều 95 của Luật đất đai tại khu vực nông thôn thì hình thức và mức xử phạt như sau:
a) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng nếu trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động;
b) Phạt tiền từ 2.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng nếu quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn quy định tại khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai mà không thực hiện đăng ký biến động.
3. Trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai tại khu vực đô thị thì mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định tại các khoản 1 và 2 Điều này.
4. Biện pháp khắc phục hậu quả:
5. Buộc người đang sử dụng đất trong các trường hợp không thực hiện đăng ký đất đai lần đầu, không thực hiện đăng ký biến động đất đai phải làm thủ tục đăng ký đất đai theo quy định.”
Như , việc không thực hiện việc sang tên đất có thể bị xử phạt từ 1 triệu đến 5 triệu đồng ở khu vực nông thôn và gấp đôi ở thành thị, theo quy định của pháp luật. Đồng thời, bắt buộc phải đăng ký theo quy định của pháp luật. Cần lưu ý rằng mức phạt áp dụng đối với cá nhân vi phạm hành chính, và đối với tổ chức thực hiện, mức phạt là gấp đôi so với cá nhân (khoản 1 Điều 6 Nghị định này).
Thứ hai, nếu không thể sang tên là do lỗi của bên bán. Trong nhiều trường hợp, mặc dù có sự phối hợp của bên bán, nhưng bên mua vẫn không thể hoàn tất thủ tục sang tên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất do các lỗi từ bên bán. Đó có thể là việc xây dựng không đúng với giấy phép, không đúng với ghi nhận trong giấy chứng nhận. Hoặc tại thời điểm thủ tục sang tên, bên bán có thể đang bị bên thứ ba khởi kiện về tranh chấp đất đai, và Tòa án có thẩm quyền ra quyết định áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời cấm chuyển dịch quyền về tài sản.
Để hoàn tất thủ tục sang tên, các bên cần giải quyết các vấn đề trên, và nếu không giải quyết được, có thể khởi kiện ra Tòa án để yêu cầu giải quyết tranh chấp liên quan đến Hợp đồng mua bán nhà đất.
2. Quy trình mua bán nhà đất hợp pháp và thời hạn đăng ký sang tên sổ khi mua bán nhà đất?
Để thực hiện giao dịch mua bán nhà đất theo quy định pháp luật, các bên cần thực hiện bước đầu tiên là ký kết hợp đồng chuyển nhượng được công chứng hoặc chứng thực để chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu nhà. Luật đất đai năm 2013 chi tiết quy định về việc công chứng hợp đồng mua bán và chuyển nhượng đất, cũng như tài sản liền kề đất. Việc công chứng hoặc chứng thực hợp đồng là bắt buộc, trừ khi đây là giao dịch kinh doanh bất động sản theo quy định tại điểm b của khoản 3 Điều 167 của Luật đất đai năm 2013.
Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là điều bắt buộc để hoàn tất quá trình chuyển nhượng. Các hình thức khác như giấy tay, vi bằng, thỏa thuận miệng hoặc hợp đồng ủy quyền không đảm bảo tính pháp lý và mang theo nhiều rủi ro khác nhau.
Tiếp theo, sau khi hợp đồng chuyển nhượng nhà đất hợp pháp được xác lập, các bên cần thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu nhà cho bên mua. Theo quy định tại khoản 3 Điều 167 của Luật đất đai năm 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực khi được đăng ký vào sổ địa chính. Điều này có nghĩa là việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có hiệu lực ngay từ thời điểm ký hợp đồng, mà phải đợi đến khi hoàn tất thủ tục đăng ký chuyển tên sổ địa chính tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền ở địa phương nơi mảnh đất đang được mua bán.
Chỉ khi bên mua nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà đứng tên mình từ cơ quan nhà nước, quá trình chuyển nhượng quyền sử dụng đất mới được coi là hoàn tất, và bên mua trở thành chủ sở hữu hợp pháp của quyền sử dụng và sở hữu nhà đất đó.
Theo khoản 6 Điều 95 của Luật đất đai 2013, bên mua cần nhanh chóng thực hiện thủ tục đăng ký chuyển quyền sử dụng đất và sở hữu nhà tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Thời hạn để hoàn tất thủ tục đăng ký là không quá 30 ngày, tính từ ngày ký hợp đồng chuyển nhượng. Trong thời gian này, bên mua cần chuẩn bị và nộp đầy đủ các hồ sơ, giấy tờ theo quy định của cơ quan nhà nước địa phương.
Sau khi hoàn tất thủ tục đăng ký, bên mua sẽ nhận được giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà đứng tên mình từ cơ quan nhà nước. Từ đây, bên mua trở thành chủ sở hữu hợp pháp của quyền sử dụng và sở hữu nhà đất.
Trên đây là một số giải đáp cho câu hỏi Không sang tên quyền sử dụng đất dù đã công chứng xử lý sao?. Ngoài ra, nếu như bạn đọc còn thắc mắc gì liên quan đến nội dung trên hoặc cần tư vấn các vấn đề pháp lý khác về công chứng và sổ đỏ, xin vui lòng liên hệ theo thông tin:
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Ngoài ra, chúng tôi có đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
CÁC LOẠI HỢP ĐỒNG – GIAO DỊCH
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
Dịch thuật, chứng thực bản dịch các loại văn bản
Công chứng hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất
Công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nhà đất
Công chứng văn bản thừa kế, phân chia di sản thừa kế
Công chứng di chúc, lưu giữ, bảo quản di chúc
Công chứng văn bản thỏa thuận về tài sản chung
Công chứng hợp đồng ủy quyền, giấy ủy quyền
Công chứng hợp đồng thế chấp tài sản
Công chứng hợp đồng mua bán Ô tô, Xe máy
Công chứng hợp đồng cho thuê, cho mượn BĐS
Cấp bản sao tài liệu, hợp đồng giao dịch