Mẫu hợp đồng chia tách nhà đất có nhiều đồng sở hữu
Mẫu hợp đồng chia tách nhà đất khi có nhiều đồng sở hữu là một văn bản pháp lý quan trọng, giúp định đoạt rõ ràng quyền và nghĩa vụ của từng chủ sở hữu đối với tài sản chung. Việc lập và công chứng hợp đồng này không chỉ đảm bảo sự công bằng mà còn tránh được những tranh chấp phát sinh trong tương lai.
1. Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung của việc chia tách nhà đất đồng sở hữu
Việc chia tách nhà đất thuộc sở hữu chung được quy định chặt chẽ trong các văn bản pháp luật, chủ yếu là Bộ luật Dân sự 2015 và Luật Đất đai 2013.
Điều 219 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về việc định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung. Theo đó, việc định đoạt tài sản chung hợp nhất phải có sự đồng ý của tất cả các chủ sở hữu chung, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác. Đối với tài sản chung theo phần, mỗi chủ sở hữu chung có quyền định đoạt phần quyền sở hữu của mình.
Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành quy định về điều kiện tách thửa đất, đảm bảo các thửa đất mới hình thành đáp ứng các tiêu chuẩn về diện tích tối thiểu, kích thước, và hạ tầng.
Nguyên tắc cơ bản khi chia tách nhà đất đồng sở hữu là phải dựa trên sự tự nguyện thỏa thuận của các bên. Nếu không thỏa thuận được, các bên có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết. Mục đích cuối cùng là chuyển đổi tài sản chung thành tài sản riêng của từng chủ sở hữu hoặc một nhóm chủ sở hữu, đảm bảo mỗi phần nhà đất được chia tách có thể sử dụng độc lập và được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Sổ đỏ, Sổ hồng) riêng.
2. Các nội dung chính cần có trong mẫu hợp đồng chia tách nhà đất đồng sở hữu
Một mẫu hợp đồng chia tách nhà đất chuẩn cần bao gồm các nội dung cốt lõi sau để đảm bảo tính pháp lý và rõ ràng:
2.1. Thông tin các bên tham gia hợp đồng
Hợp đồng phải ghi rõ thông tin cá nhân của tất cả các đồng sở hữu nhà đất bao gồm: Họ và tên, ngày sinh, số CMND/CCCD, địa chỉ thường trú. Nếu là tổ chức thì cần ghi rõ tên tổ chức, địa chỉ trụ sở, mã số thuế, thông tin người đại diện theo pháp luật. Việc này đảm bảo xác định rõ ràng các chủ thể của hợp đồng.
Vị trí tài sản: Địa chỉ cụ thể của thửa đất, nhà ở.
Đặc điểm pháp lý: Số tờ bản đồ, số thửa đất, diện tích tổng thể theo Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Các thông tin về loại đất, mục đích sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất.
Giá trị tài sản: Các bên có thể thỏa thuận về giá trị tài sản chung tại thời điểm chia tách để làm cơ sở tính toán hoặc phân chia nghĩa vụ tài chính.
Giấy tờ chứng minh quyền sở hữu: Số và ngày cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
2.3. Phương án chia tách và quyền, nghĩa vụ của từng bên sau chia tách
Đây là phần quan trọng nhất của mẫu hợp đồng chia tách nhà đất. Các bên cần thỏa thuận rõ ràng:
Phương án chia tách cụ thể: Mô tả chi tiết cách thức chia tách (ví dụ: chia theo diện tích, theo giá trị, hoặc theo ranh giới cụ thể đã đo vẽ). Kèm theo sơ đồ phân chia (nếu có) đã được cơ quan đo đạc xác nhận.
Diện tích, ranh giới và đặc điểm của từng phần sau chia tách: Phải rõ ràng để có thể lập hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận riêng cho từng phần.
Quyền và nghĩa vụ của từng bên đối với phần tài sản được chia: Bao gồm quyền sử dụng, quyền định đoạt, và các nghĩa vụ liên quan đến tài chính (thuế, phí), hoặc các cam kết về lối đi chung (nếu có).
Vấn đề lối đi chung (nếu có): Nếu việc chia tách tạo ra các thửa đất không tiếp giáp đường công cộng, hợp đồng cần có điều khoản quy định rõ ràng về lối đi chung, chiều rộng lối đi, quyền và nghĩa vụ bảo trì của các bên.
Nghĩa vụ tài chính: Thỏa thuận về việc ai sẽ chịu các chi phí liên quan đến việc chia tách (phí đo đạc, công chứng, lệ phí trước bạ, thuế thu nhập cá nhân…).
3. Quy trình thực hiện và những lưu ý khi lập hợp đồng chia tách nhà đất đồng sở hữu
Để đảm bảo mẫu hợp đồng chia tách nhà đất có hiệu lực pháp luật và việc chia tách diễn ra thuận lợi, các bên cần tuân thủ quy trình và lưu ý những điểm sau:
Thỏa thuận và soạn thảo hợp đồng: Các đồng sở hữu phải cùng nhau thỏa thuận về phương án chia tách và soạn thảo dự thảo hợp đồng. Có thể tham khảo mẫu hợp đồng chia tách nhà đất chuẩn tại các văn phòng công chứng hoặc nhờ luật sư tư vấn.
Đo vẽ và lập bản đồ hiện trạng: Liên hệ với đơn vị đo đạc có chức năng để đo vẽ lại hiện trạng thửa đất và lập bản đồ phân chia theo phương án đã thỏa thuận. Bản vẽ này là cơ sở quan trọng để cơ quan nhà nước xem xét điều kiện tách thửa.
Kiểm tra điều kiện tách thửa: Đảm bảo rằng từng phần nhà đất sau khi chia tách đáp ứng các điều kiện về diện tích tối thiểu, kích thước, và các quy định khác của địa phương nơi có đất.
Công chứng hợp đồng: Hợp đồng chia tách nhà đất phải được công chứng tại Văn phòng công chứng hoặc Phòng công chứng nhà nước theo quy định của pháp luật. Việc công chứng giúp hợp đồng có giá trị pháp lý, đảm bảo quyền và lợi ích của các bên.
Nộp hồ sơ và thực hiện thủ tục cấp Sổ đỏ mới: Sau khi công chứng, các bên nộp hồ sơ tại Văn phòng đăng ký đất đai hoặc Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện để thực hiện thủ tục cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất riêng cho từng phần đã chia.
3.2. Những lưu ý quan trọng mẫu hợp đồng chia tách
Đồng thuận tuyệt đối: Tất cả các đồng sở hữu phải đồng ý với phương án chia tách và các điều khoản trong hợp đồng. Nếu một bên không đồng ý, việc chia tách sẽ không thực hiện được theo thỏa thuận mà phải thông qua Tòa án.
Kiểm tra quy định địa phương: Mỗi tỉnh/thành phố có thể có quy định khác nhau về diện tích tối thiểu và điều kiện tách thửa. Cần tìm hiểu kỹ quy định tại nơi có tài sản để tránh việc hợp đồng bị vô hiệu hoặc không thể thực hiện thủ tục.
Nghĩa vụ tài chính: Xác định rõ trách nhiệm nộp thuế, phí liên quan đến việc chia tách và cấp Sổ đỏ mới.
Tư vấn pháp lý: Nên tham khảo ý kiến của luật sư hoặc chuyên gia pháp lý để đảm bảo hợp đồng chặt chẽ, đúng luật và bảo vệ tối đa quyền lợi của mình.
Gia đình ông Hùng có một thửa đất rộng 300m² tại Hà Nội, được cấp chung cho ba anh em ông. Hiện tại, cả ba anh em muốn chia tách thửa đất này thành ba phần bằng nhau, mỗi người 100m² để tiện việc sử dụng và định đoạt riêng.
Họ đã tiến hành đo vẽ, lập bản đồ phân chia và xác định rằng mỗi phần đất sau khi chia tách đều đáp ứng diện tích tối thiểu và có lối đi riêng ra đường công cộng. Sau đó, ba anh em cùng nhau soạn thảo mẫu hợp đồng chia tách nhà đất, trong đó ghi rõ:
Thông tin của ba anh em.
Thông tin thửa đất chung (số tờ, số thửa, diện tích 300m²).
Phương án chia tách thành 3 phần, mỗi phần 100m² với ranh giới cụ thể (đính kèm bản vẽ).
Thỏa thuận về việc mỗi người sẽ tự chịu trách nhiệm về thuế, phí liên quan đến phần đất của mình sau khi tách.
Hợp đồng này được công chứng tại Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Sau khi công chứng, hồ sơ được nộp tại Văn phòng đăng ký đất đai và ba anh em ông Hùng đã được cấp 3 cuốn Sổ đỏ riêng cho 3 thửa đất 100m².
Việc sử dụng mẫu hợp đồng chia tách nhà đất có nhiều đồng sở hữu là giải pháp hiệu quả để phân chia quyền tài sản một cách minh bạch và hợp pháp. Để đảm bảo quá trình này diễn ra suôn sẻ và đúng quy định pháp luật, các bên cần nắm vững các điều kiện, quy trình và các lưu ý quan trọng đã được trình bày. Việc chủ động tìm hiểu và tham vấn ý kiến chuyên gia sẽ giúp bạn bảo vệ tối đa quyền lợi của mình và tránh được những rắc rối pháp lý không đáng có
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
