Lối đi khi tách thửa đất là một vấn đề pháp lý quan trọng, thường gây ra nhiều tranh chấp nếu không được quy định rõ ràng. Việc hiểu và tuân thủ các quy định về lối đi không chỉ giúp đảm bảo quyền lợi của các bên mà còn góp phần vào sự ổn định trong quản lý và sử dụng đất đai. Bài viết này sẽ đi sâu vào các quy định pháp luật hiện hành liên quan đến lối đi chung trong quá trình tách thửa, cung cấp các căn cứ pháp lý và ví dụ minh họa để bạn đọc dễ hình dung.
>>> Xem thêm: Đừng bỏ lỡ cơ hội sử dụng dịch vụ chất lượng tại văn phòng công chứng đáng tin cậy.
1. Lối đi khi tách thửa đất: Cơ sở pháp lý và nguyên tắc chung
Việc quy định về lối đi khi tách thửa đất chủ yếu dựa trên các nguyên tắc về quyền sử dụng đất, quyền bất động sản liền kề và quyền lối đi của chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc. Các quy định này được thể hiện rõ trong:
Bộ luật Dân sự 2015: Đặc biệt là các điều khoản liên quan đến quyền về lối đi qua bất động sản liền kề (Điều 254).
Luật Đất đai 2013 và các văn bản hướng dẫn thi hành: Quy định về điều kiện tách thửa và việc đảm bảo hạ tầng, trong đó có lối đi.
Các Quyết định, Quy định cụ thể của Ủy ban nhân dân (UBND) các tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương: Đây là những văn bản chi tiết hóa điều kiện tách thửa và quy định về lối đi tối thiểu tại từng địa phương, phù hợp với đặc thù quy hoạch và phát triển đô thị, nông thôn.
Nguyên tắc chung khi xem xét lối đi khi tách thửa đất là phải đảm bảo tất cả các thửa đất mới hình thành sau khi tách thửa đều có lối đi hợp lý, không bị vây bọc và có thể tiếp cận được đường giao thông công cộng.
2. Quy định cụ thể về lối đi và điều kiện tách thửa liên quan
2.1. Quyền về lối đi qua bất động sản liền kề theo Bộ luật Dân sự
Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về quyền về lối đi qua bất động sản liền kề như sau:
“Chủ sở hữu bất động sản bị vây bọc mà không có hoặc không đủ lối đi ra đường công cộng có quyền yêu cầu chủ sở hữu bất động sản liền kề cho mình một lối đi hợp lý trên phần đất của họ. Chủ sở hữu bất động sản liền kề có nghĩa vụ đáp ứng yêu cầu đó; nếu có thiệt hại thì phải được bồi thường.”
Quy định này là căn cứ pháp lý quan trọng để giải quyết các trường hợp lối đi khi tách thửa đất mà một hoặc nhiều thửa đất bị vây bọc, không có lối ra đường công cộng. Lối đi được xác định phải hợp lý, phù hợp với vị trí, địa hình và đảm bảo lợi ích của cả hai bên.
>>> Xem thêm: Bạn có biếtchứng thực chữ ký khác gì với công chứng không?
2.2. Điều kiện tách thửa đất và yêu cầu về lối đi theo Luật Đất đai
Mặc dù Luật Đất đai 2013 không quy định trực tiếp về việc phải có lối đi riêng khi tách thửa, nhưng các văn bản dưới luật và quy định của UBND cấp tỉnh thường yêu cầu rõ ràng điều này. Các điều kiện tách thửa cụ thể sẽ được quy định bởi UBND cấp tỉnh nơi có đất, trong đó thường có các yêu cầu về:
Diện tích tối thiểu được phép tách thửa: Để tránh việc chia nhỏ đất đai quá mức, gây khó khăn trong quản lý và sử dụng.
Kích thước chiều cạnh tối thiểu: Đảm bảo các thửa đất mới có hình dạng hợp lý, dễ xây dựng và sử dụng.
Yêu cầu về hạ tầng kỹ thuật: Bao gồm việc phải có đường đi, hệ thống thoát nước… để các thửa đất mới có thể sử dụng ổn định.
Thông thường, khi một khu đất được tách thành nhiều thửa nhỏ, các thửa đất mới phải có lối đi trực tiếp ra đường giao thông hiện hữu hoặc phải có lối đi chung được quy hoạch rõ ràng và đảm bảo khả năng kết nối. Nếu không, việc tách thửa có thể sẽ không được chấp thuận
2.3. Quy định cụ thể của địa phương về lối đi khi tách thửa đất
Mỗi tỉnh, thành phố sẽ có những quy định riêng về điều kiện tách thửa, trong đó có yêu cầu cụ thể về lối đi khi tách thửa đất. Ví dụ, tại Hà Nội, TP.HCM hay các tỉnh khác, sẽ có các Quyết định của UBND tỉnh/thành phố quy định về diện tích tối thiểu được tách thửa và các điều kiện kèm theo, bao gồm cả việc đảm bảo lối đi chung hoặc lối đi riêng cho từng thửa đất sau khi tách.
Thông thường, đối với các thửa đất hình thành sau tách thửa, nếu không tiếp giáp mặt đường thì phải có đường đi chung với chiều rộng tối thiểu theo quy định của địa phương (ví dụ 2m, 3m tùy từng khu vực và loại hình đất). Đây là một trong những điều kiện tiên quyết để hồ sơ tách thửa được duyệt.
3. Ví dụ minh họa thực tế về lối đi khi tách thửa đất
Ví dụ 1: Tách thửa có lối đi chung
Ông An có một thửa đất rộng 200m² không tiếp giáp đường lớn, chỉ có một lối đi nhỏ từ nhà ra đường công cộng. Ông muốn tách thửa đất này thành hai thửa, mỗi thửa 100m² cho hai người con.
Theo quy định của địa phương, để được tách thửa, mỗi thửa đất phải có mặt tiền tối thiểu 4m và phải có lối đi chung ra đường công cộng tối thiểu 2.5m. Ông An buộc phải dành một phần đất để làm lối đi chung rộng 2.5m cho cả hai thửa đất con và phải đảm bảo chiều rộng, chiều sâu các thửa đất con đáp ứng quy định về diện tích tối thiểu và kích thước cạnh. Nếu không đảm bảo được lối đi chung theo quy định, hồ sơ tách thửa của ông An sẽ bị từ chối.
Ví dụ 2: Lối đi chung trên đất có tranh chấp
Bà Hoa sở hữu một thửa đất bị vây bọc bởi đất của ông Nam và ông Bình, không có lối ra đường công cộng. Bà Hoa muốn tách thửa đất của mình thành hai phần nhỏ hơn.
Trong trường hợp này, việc tách thửa sẽ phức tạp hơn. Trước hết, bà Hoa phải giải quyết vấn đề lối đi với ông Nam hoặc ông Bình (hoặc cả hai) theo Điều 254 Bộ luật Dân sự 2015. Bà có quyền yêu cầu họ cho mình một lối đi hợp lý. Sau khi có lối đi được xác lập (có thể bằng thỏa thuận hoặc phán quyết của Tòa án), bà Hoa mới có thể xem xét việc tách thửa, đồng thời đảm bảo rằng các thửa đất mới hình thành cũng phải có lối đi hợp lý ra con đường đã được thiết lập.
Quy định về lối đi khi tách thửa đất là một phần không thể thiếu trong quy trình tách thửa, nhằm đảm bảo quyền lợi và khả năng tiếp cận đất đai của người sử dụng. Việc nắm vững các căn cứ pháp lý, đặc biệt là Bộ luật Dân sự và các quy định cụ thể của địa phương, sẽ giúp chủ sở hữu đất đai thực hiện thủ tục tách thửa một cách thuận lợi và tránh được những tranh chấp không đáng có. Khi có ý định tách thửa, việc tìm hiểu kỹ các quy định hiện hành và tham vấn ý kiến từ các chuyên gia pháp lý là điều hết sức cần thiết để đảm bảo tính hợp pháp và hiệu quả của giao dịch.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
