Vay thế chấp bằng đất chưa có sổ – Ngân hàng có cho vay? Có được công chứng?
Trong thực tế, nhiều người có nhu cầu vay vốn ngân hàng và sử dụng quyền sử dụng đất làm tài sản đảm bảo. Tuy nhiên, không ít trường hợp rơi vào tình huống đất chưa có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất), dẫn đến thắc mắc: Ngân hàng có cho vay không? Có công chứng được không? Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn hiểu rõ các quy định pháp luật liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất, đặc biệt là với đất chưa có sổ đỏ, kèm theo hướng dẫn xử lý và ví dụ thực tiễn để bạn đọc nắm chắc quyền lợi của mình.
>>> Xem thêm: Những rủi ro thường gặp khi không công chứng hợp đồng thế chấp bạn cần biết: công chứng hợp đồng thế chấp.
1. Thế chấp quyền sử dụng đất là gì?
Theo quy định tại Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên kia (bên nhận thế chấp), mà không chuyển giao tài sản đó cho bên nhận.
Trong đó, thế chấp quyền sử dụng đất là một hình thức phổ biến, được ngân hàng chấp nhận khi vay vốn. Tuy nhiên, để thế chấp hợp pháp, người thế chấp phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
2. Đất chưa có sổ có được thế chấp không?
2.1 Căn cứ pháp lý về thế chấp quyền sử dụng đất
Theo khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013, người sử dụng đất chỉ được chuyển nhượng, thế chấp, tặng cho… quyền sử dụng đất khi:
Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Đất không có tranh chấp
Quyền sử dụng đất không bị kê biên
Còn trong thời hạn sử dụng đất
Như vậy, đất chưa có sổ đỏ sẽ không đủ điều kiện để thế chấp tại ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có thể từ chối giao dịch nếu nghi ngờ gian lận không?
2.2 Quan điểm từ tổ chức công chứng và ngân hàng về thế chấp quyền sử dụng đất
Căn cứ theo Điều 4 và Điều 40 Luật Công chứng 2014, để công chứng hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất, bắt buộc phải xuất trình:
Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất
Giấy tờ tùy thân của bên thế chấp
Hồ sơ kỹ thuật thửa đất nếu có thay đổi
Do đó, nếu không có sổ đỏ, văn phòng công chứng sẽ không chứng thực hợp đồng thế chấp, và ngân hàng cũng sẽ từ chối khoản vay đó.
3. Một số trường hợp đặc biệt có thể được xem xét
3.1 Đất đã có quyết định giao đất hoặc cấp đất nhưng chưa nhận sổ
Trong một số trường hợp, người dân đã được giao đất hợp pháp (qua đấu giá, hợp thức hóa) và đang chờ cấp sổ đỏ thì có thể được xem xét thế chấp dựa trên hồ sơ pháp lý đầy đủ. Tuy nhiên, điều này không phổ biến, và ngân hàng thường yêu cầu người vay phải hoàn tất cấp sổ đỏ trước.
>>> Xem thêm: Dịch vụ sang tên sổ đỏ có đảm bảo quyền sở hữu hợp pháp cho người mua không?
3.2 Đất đã nộp hồ sơ hợp lệ nhưng đang chờ cấp sổ
Trong thực tiễn, có những trường hợp đất đã nộp đầy đủ giấy tờ hợp lệ để xin cấp sổ nhưng bị chậm giải quyết. Tuy nhiên, pháp luật chưa công nhận quyền sử dụng đất khi chưa có sổ, nên vẫn không đủ điều kiện thế chấp.
Ví dụ thực tế: Anh A có mảnh đất thừa kế từ cha mẹ, đã làm thủ tục xin cấp sổ nhưng đang chờ xác minh ranh giới. Anh A muốn thế chấp đất để vay ngân hàng, nhưng bị từ chối vì chưa có giấy chứng nhận. Văn phòng công chứng cũng không thể lập hợp đồng công chứng thế chấp trong trường hợp này.
4. Rủi ro khi cố tình thế chấp đất chưa có sổ trong thế chấp quyền sử dụng đất
Hợp đồng có thể bị vô hiệu do không đáp ứng điều kiện về tài sản đảm bảo
Không thể đăng ký giao dịch bảo đảm tại Văn phòng đăng ký đất đai.
Ngân hàng hoặc người nhận thế chấp không có quyền phát mãi tài sản nếu người vay vi phạm nghĩa vụ
Người vay có thể bị từ chối trách nhiệm hợp đồng, dẫn đến tranh chấp dân sự phức tạp
5. Giải pháp để được thế chấp quyền sử dụng đất hợp pháp
5.1 Nhanh chóng hoàn tất thủ tục xin cấp sổ đỏ
Người có quyền sử dụng đất cần:
Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ (nguồn gốc đất, giấy tờ giao dịch cũ, bản vẽ, thuế…)
Nộp hồ sơ tại UBND cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký đất đai
Theo dõi tiến độ và yêu cầu giải quyết đúng hạn
5.2 Liên hệ ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng uy tín để được tư vấn
Một số ngân hàng có chính sách cho vay đặc biệt nếu hồ sơ đất rõ ràng, đất ở ổn định lâu dài, hoặc có bảo lãnh của bên thứ ba. Tuy nhiên, phần lớn vẫn yêu cầu có sổ đỏ đứng tên người vay.
5.3 Tư vấn với văn phòng công chứng trước khi lập giao dịch
Trước khi thực hiện bất kỳ giao dịch nào liên quan đến thế chấp quyền sử dụng đất, nên đến văn phòng công chứng để được kiểm tra hồ sơ, tránh trường hợp hợp đồng bị vô hiệu hoặc không đăng ký được.
Việc thế chấp quyền sử dụng đất là hình thức vay vốn hợp pháp và phổ biến tại Việt Nam. Tuy nhiên, nếu đất chưa có sổ đỏ, người sử dụng đất không đủ điều kiện pháp lý để thế chấp theo Luật Đất đai và Bộ luật Dân sự hiện hành. Việc cố tình thực hiện giao dịch khi chưa đủ điều kiện có thể dẫn đến hệ quả pháp lý nghiêm trọng.
Nếu bạn đang gặp vướng mắc trong việc thế chấp đất chưa có sổ, cần tư vấn hồ sơ, điều kiện vay vốn hoặc công chứng hợp đồng thế chấp, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được hỗ trợ nhanh chóng, chính xác và đúng luật.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
