Thủ tục tách thửa đất khi có nhà xây dựng trái phép
Tách thửa đất khi có nhà xây dựng trái phép là một trong những trường hợp phức tạp trong các giao dịch về đất đai. Việc này đòi hỏi sự hiểu biết sâu sắc về các quy định pháp luật liên quan đến đất đai và xây dựng để đảm bảo tính hợp pháp của tài sản. Bài viết này sẽ phân tích chi tiết các điều kiện, quy trình và những lưu ý quan trọng khi thực hiện thủ tục tách thửa đất khi có nhà xây dựng trái phép, kèm theo các căn cứ pháp lý và ví dụ minh họa cụ thể.
>>> Xem thêm: Giải pháp công chứng nhanh chóng, thuận tiện tại văn phòng công chứng chuyên nghiệp.
1. Tách thửa đất khi có nhà xây dựng trái phép: Các vấn đề pháp lý cần nắm rõ
Việc xây dựng nhà ở hoặc công trình trên đất mà không có giấy phép xây dựng, xây dựng sai phép, hoặc xây dựng trên đất không được phép xây dựng đều được coi là hành vi xây dựng trái phép. Khi muốn thực hiện thủ tục tách thửa đất khi có nhà xây dựng trái phép, các vấn đề pháp lý sau đây cần được đặc biệt lưu ý:
Tính hợp pháp của công trình: Theo Khoản 2 Điều 118 Luật Đất đai 2013, nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất phải có giấy tờ chứng minh đủ điều kiện để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất. Công trình xây dựng trái phép thường không đáp ứng điều kiện này.
Điều kiện tách thửa đất: Việc tách thửa phải tuân thủ các quy định về diện tích tối thiểu, kích thước chiều cạnh tối thiểu, và điều kiện về quy hoạch, hạ tầng kỹ thuật của địa phương. Những quy định này thường được cụ thể hóa trong các Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh.
Xử lý vi phạm hành chính: Hành vi xây dựng trái phép sẽ bị xử phạt vi phạm hành chính theo quy định của Nghị định 16/2022/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực xây dựng. Việc xử lý vi phạm này cần được thực hiện trước hoặc song song với các thủ tục về đất đai.
2. Điều kiện và quy trình giải quyết đối với đất có công trình xây dựng trái phép
Để có thể thực hiện thủ tục tách thửa đất khi có nhà xây dựng trái phép, các bên liên quan cần nắm rõ các điều kiện và quy trình sau:
Thông thường, một công trình xây dựng trái phép sẽ là rào cản lớn trong việc thực hiện các thủ tục đất đai, bao gồm cả tách thửa. Tuy nhiên, trong một số trường hợp, nếu công trình vi phạm không quá nghiêm trọng và có khả năng khắc phục, hoặc nằm trong diện được hợp thức hóa, việc tách thửa vẫn có thể được xem xét. Điều kiện tiên quyết là:
Công trình vi phạm không thuộc diện phải tháo dỡ bắt buộc: Nếu công trình xây dựng trái phép thuộc trường hợp phải tháo dỡ theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì không thể thực hiện thủ tục tách thửa.
Có khả năng hợp thức hóa công trình: Đối với các trường hợp xây dựng không phép nhưng phù hợp quy hoạch, không gây ảnh hưởng nghiêm trọng đến an toàn công trình công cộng, có thể xem xét nộp phạt hành chính và xin cấp phép bổ sung hoặc hợp thức hóa.
Đáp ứng đủ điều kiện tách thửa của địa phương: Sau khi công trình đã được hợp thức hóa (hoặc không còn bị coi là vi phạm), phần đất muốn tách phải đảm bảo các tiêu chí về diện tích tối thiểu, chiều rộng mặt tiền, và các yêu cầu khác theo quy định của UBND cấp tỉnh. Ví dụ, tại Hà Nội, diện tích tối thiểu được tách thửa đối với đất ở tại các quận nội thành thường là 30m² hoặc 50m² tùy khu vực và phù hợp quy hoạch (theo Quyết định 21/2019/QĐ-UBND).
Quy trình giải quyết tách thửa đất khi có nhà xây dựng trái phép thường bao gồm các bước sau:
Bước 1: Xử lý vi phạm xây dựng trái phép (nếu có): Chủ sử dụng đất cần liên hệ với cơ quan quản lý trật tự xây dựng tại địa phương (UBND cấp xã, phường hoặc Thanh tra xây dựng) để làm rõ tình trạng vi phạm, nộp phạt hành chính (nếu có) và thực hiện các biện pháp khắc phục theo yêu cầu (ví dụ: xin cấp phép xây dựng bổ sung, điều chỉnh thiết kế, tháo dỡ phần vi phạm).
Bước 2: Hợp thức hóa công trình (nếu đủ điều kiện): Sau khi hoàn thành nghĩa vụ về xử phạt hành chính và khắc phục vi phạm, nếu công trình phù hợp với quy hoạch và các quy định pháp luật hiện hành, chủ sử dụng có thể làm hồ sơ xin hoàn công hoặc cấp giấy phép xây dựng bổ sung (nếu chưa có).
Bước 3: Lập hồ sơ tách thửa: Khi công trình đã được hợp thức hóa hoặc không còn vướng mắc về xây dựng, chủ sử dụng đất chuẩn bị hồ sơ tách thửa bao gồm: Đơn xin tách thửa, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, CMND/CCCD, sổ hộ khẩu của người sử dụng đất, bản vẽ sơ đồ thửa đất xin tách (do đơn vị đo đạc có chức năng thực hiện).
Bước 4: Nộp hồ sơ và giải quyết thủ tục: Hồ sơ được nộp tại Văn phòng Đăng ký đất đai hoặc Bộ phận Một cửa của UBND cấp huyện nơi có đất. Cơ quan chức năng sẽ kiểm tra hồ sơ, thực hiện đo đạc (nếu cần), và thẩm định điều kiện tách thửa.
Bước 5: Hoàn thành nghĩa vụ tài chính và nhận Giấy chứng nhận mới: Sau khi hồ sơ được duyệt, các bên liên quan thực hiện nghĩa vụ tài chính (thuế, phí, lệ phí) theo thông báo. Cuối cùng, nhận Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đã tách thửa.
3.1. Tách thửa đất khi có nhà: Một số lưu ý quan trọng
Tính nghiêm trọng của vi phạm: Mức độ vi phạm xây dựng ảnh hưởng lớn đến khả năng tách thửa. Vi phạm càng nghiêm trọng (ví dụ: xây dựng trên đất lấn chiếm, xây trên đất quy hoạch công trình công cộng, xây dựng vượt quá mật độ cho phép nghiêm trọng) thì càng khó khăn trong việc hợp thức hóa và tách thửa.
Quy hoạch sử dụng đất: Đây là yếu tố then chốt. Nếu công trình xây dựng trái phép hoặc phần đất muốn tách nằm trong quy hoạch không cho phép tồn tại nhà ở hoặc không phù hợp với mục đích sử dụng đất thì rất khó để hợp thức hóa và tách thửa.
Tham vấn chuyên gia: Do tính chất phức tạp của các trường hợp này, việc tìm đến luật sư, chuyên gia pháp lý hoặc các văn phòng công chứng uy tín để được tư vấn cụ thể là vô cùng cần thiết. Họ có thể giúp đánh giá tình hình, đưa ra lộ trình giải quyết tối ưu và hỗ trợ soạn thảo hồ sơ.
3.2.Tách thửa đất khi có nhà: Ví dụ minh họa thực tế
Bà Lan có một thửa đất rộng 150m² tại TP.HCM. Trên thửa đất này, bà đã xây dựng một căn nhà cấp 4 vào năm 2005 mà không có giấy phép xây dựng. Nay bà muốn tách thửa đất này thành hai phần, một phần 80m² cho con trai và một phần 70m² cho con gái.
Để thực hiện việc tách thửa đất khi có nhà xây dựng trái phép này, bà Lan cần:
Xác định mức độ vi phạm: Bà Lan phải liên hệ với UBND phường hoặc Phòng Quản lý đô thị quận để kiểm tra tình trạng pháp lý của căn nhà. Giả sử, căn nhà xây không phép nhưng nằm trong khu vực đất ở đã ổn định, phù hợp quy hoạch và không thuộc diện phải tháo dỡ.
Hoàn thành nghĩa vụ tài chính: Bà Lan sẽ phải nộp phạt hành chính theo quy định của Nghị định 16/2022/NĐ-CP cho hành vi xây dựng không phép.
Hoàn công/Hợp thức hóa (nếu cần): Sau khi nộp phạt, nếu nhà đã hoàn thiện và phù hợp với quy hoạch, bà Lan có thể xin cấp giấy phép xây dựng bổ sung hoặc làm thủ tục hoàn công để hợp thức hóa căn nhà.
Kiểm tra điều kiện tách thửa của địa phương: Bà Lan cần kiểm tra Quyết định của UBND TP.HCM về diện tích tối thiểu được tách thửa tại khu vực đất của mình (ví dụ, nếu khu vực đó quy định tối thiểu là 50m² đối với đất ở). Nếu cả hai phần đất 80m² và 70m² đều lớn hơn hoặc bằng diện tích tối thiểu và có lối đi hợp pháp, thủ tục tách thửa mới có thể được tiến hành.
Nộp hồ sơ tách thửa: Sau khi căn nhà đã hợp pháp hoặc vi phạm đã được xử lý, bà Lan nộp hồ sơ tách thửa tại Chi nhánh Văn phòng Đăng ký đất đai quận.
Thủ tục tách thửa đất khi có nhà xây dựng trái phép là một quy trình phức tạp, đòi hỏi sự tuân thủ nghiêm ngặt các quy định của pháp luật về đất đai và xây dựng. Điều quan trọng là phải xử lý dứt điểm các vi phạm về xây dựng trước khi thực hiện tách thửa, đồng thời đảm bảo thửa đất mới hình thành đáp ứng các điều kiện về diện tích và quy hoạch của địa phương. Việc tìm kiếm sự hỗ trợ từ các chuyên gia pháp lý là điều cần thiết để đảm bảo quyền lợi và hoàn thành thủ tục một cách hợp pháp, nhanh chóng.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
