Thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng đặt cọc đã công chứng

Trong các giao dịch mua bán nhà đất, hợp đồng đặt cọc thường được các bên lựa chọn để bảo đảm việc ký kết hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Để tăng tính an toàn pháp lý, nhiều bên yêu cầu công chứng hợp đồng đặt cọc. Tuy nhiên, trên thực tế vẫn còn nhiều tranh chấp xoay quanh câu hỏi: hiệu lực hợp đồng đặt cọc công chứng phát sinh từ thời điểm nào? Từ lúc ký kết, từ lúc công chứng hay từ khi giao tiền đặt cọc?

Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết thời điểm phát sinh hiệu lực của hợp đồng đặt cọc đã công chứng trên cơ sở quy định pháp luật hiện hành.

>>> Xem thêm: Mọi giấy tờ công chứng đều được xử lý nhanh – chính xác.

1. Khái niệm và bản chất pháp lý của hợp đồng đặt cọc

1.1. Hợp đồng đặt cọc theo quy định của Bộ luật Dân sự

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản có giá trị trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.

Hợp đồng đặt cọc là biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ, có tính độc lập với hợp đồng chính nhưng gắn liền với mục đích giao kết hoặc thực hiện hợp đồng chính.

1.2. Hợp đồng đặt cọc có công chứng là gì?

Hợp đồng đặt cọc có công chứng là hợp đồng được lập bằng văn bản và được công chứng viên chứng nhận theo quy định của Luật Công chứng 2014.

Theo Điều 5 Luật Công chứng 2014, văn bản công chứng có giá trị chứng cứ và giá trị thi hành đối với các bên.

2. Hiệu lực hợp đồng đặt cọc công chứng theo quy định pháp luật

2.1. Điều kiện có hiệu lực của hợp đồng đặt cọc

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự có hiệu lực khi đáp ứng đủ các điều kiện:

• Chủ thể có năng lực pháp luật và năng lực hành vi dân sự;

• Các bên hoàn toàn tự nguyện;

• Mục đích, nội dung không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội;

• Hình thức phù hợp với quy định của luật.

Hợp đồng đặt cọc được công chứng thường đáp ứng đầy đủ các điều kiện này.

2.2. Hiệu lực hợp đồng đặt cọc công chứng phát sinh từ thời điểm nào?

Theo Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.

Đồng thời, Điều 5 Luật Công chứng 2014 quy định:

Văn bản công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên ký và đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng.

👉 Như vậy, hiệu lực hợp đồng đặt cọc công chứng thường phát sinh từ thời điểm công chứng viên ký và đóng dấu, trừ khi các bên có thỏa thuận khác về thời điểm có hiệu lực.

>>> Xem thêm: Giải pháp phù hợp cho người bận rộn chính là Dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh – đúng – đủ.

3. Phân biệt thời điểm có hiệu lực và thời điểm thực hiện nghĩa vụ đặt cọc

3.1. Thời điểm hợp đồng đặt cọc công chứng có hiệu lực

• Là thời điểm hợp đồng ràng buộc quyền và nghĩa vụ của các bên;

• Thường là thời điểm công chứng.

3.2. Thời điểm giao tiền đặt cọc

Pháp luật không bắt buộc tiền đặt cọc phải được giao trùng với thời điểm hợp đồng có hiệu lực.

Các bên có thể thỏa thuận:

• Giao tiền trước khi công chứng;

• Giao tiền tại thời điểm công chứng;

• Giao tiền sau công chứng.

Việc này không làm thay đổi hiệu lực hợp đồng đặt cọc công chứng, nhưng ảnh hưởng đến việc xác định hành vi vi phạm nghĩa vụ.

4. Ảnh hưởng của hiệu lực hợp đồng đặt cọc công chứng khi xảy ra tranh chấp

4.1. Trường hợp hợp đồng đã có hiệu lực nhưng chưa giao tiền

Nếu hợp đồng đã công chứng nhưng bên đặt cọc không giao tiền đúng thời hạn, được coi là vi phạm nghĩa vụ theo hợp đồng.

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, bên vi phạm có thể:

• Mất quyền đặt cọc;

• Phải bồi thường thiệt hại nếu có thỏa thuận.

4.2. Trường hợp hợp đồng chưa có hiệu lực do chưa công chứng

Nếu các bên ký giấy đặt cọc nhưng chưa công chứng và thỏa thuận rõ chỉ có hiệu lực sau công chứng, thì:

• Hợp đồng chưa phát sinh hiệu lực;

• Các bên chưa bị ràng buộc pháp lý.

>>> Xem thêm: Trước khi nộp hồ sơ, hãy xem lại Thủ tục làm sổ đỏ để đảm bảo không thiếu giấy tờ.

5. Ví dụ minh họa thực tế về hiệu lực hợp đồng đặt cọc công chứng

Ví dụ thực tế:
Ngày 01/6/2025, ông A và bà B ký hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất tại Văn phòng công chứng. Hợp đồng không có điều khoản thỏa thuận khác về thời điểm có hiệu lực.

• Công chứng viên ký và đóng dấu ngày 01/6/2025;

• Bà B chuyển tiền đặt cọc vào ngày 03/6/2025.

Trong thời gian từ 01/6 đến 03/6, ông A bán nhà cho người khác.
👉 Trong trường hợp này, hiệu lực hợp đồng đặt cọc công chứng đã phát sinh từ ngày 01/6/2025, ông A bị xem là vi phạm hợp đồng và phải chịu trách nhiệm phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

6. Kết luận

Hiệu lực hợp đồng đặt cọc công chứng là vấn đề then chốt trong việc xác định quyền, nghĩa vụ và trách nhiệm pháp lý của các bên. Theo quy định hiện hành, hợp đồng đặt cọc đã công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên ký và đóng dấu, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Để tránh tranh chấp, các bên nên:

• Ghi rõ thời điểm phát sinh hiệu lực trong hợp đồng;

• Quy định cụ thể thời điểm giao tiền đặt cọc;

• Thực hiện công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng uy tín.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Luật Đất đai 2024 và hợp đồng ở nhờ: Những thay đổi quan trọng

>>> Hợp đồng ở nhờ đối với người thân: Nên công chứng hay chỉ cần văn bản viết tay?

>>> Thủ tục rõ ràng – hướng dẫn tận tình – chỉ có tại văn phòng công chứng.

>>> Đừng để việc từ chối tài sản trở thành gánh nặng – hãy nắm rõ Thủ tục làm giấy từ chối tài sản.

>>> Bạn nghĩ nộp thuế xong là xong? Không hẳn đâu – đọc ngay: Đóng thuế xong bao lâu có sổ đỏ?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com