Nhà xây sai phép có được cấp sổ đỏ không?

Trong thực tế, không ít trường hợp người dân xây nhà không đúng giấy phép hoặc xây dựng khi chưa được cấp phép nhưng vẫn sinh sống ổn định trong thời gian dài. Khi có nhu cầu làm thủ tục cấp sổ đỏ, nhiều người băn khoăn liệu nhà xây sai phép có được Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở hay không. Đây là vấn đề pháp lý phức tạp, liên quan đồng thời đến pháp luật đất đai và pháp luật xây dựng. Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ các điều kiện, trường hợp được và không được cấp sổ đỏ đối với nhà xây sai phép theo quy định hiện hành.

>>> Xem thêm: Có thể hủy hợp đồng đã công chứng tại văn phòng công chứng không?

Nhà xây sai phép là gì?

Nhà xây sai phép là công trình xây dựng thuộc một trong các trường hợp sau:

• Xây dựng không có giấy phép xây dựng trong trường hợp phải có giấy phép;

• Xây dựng không đúng nội dung giấy phép được cấp (sai vị trí, sai số tầng, sai diện tích, sai công năng…);

• Tiếp tục xây dựng khi giấy phép đã hết hiệu lực hoặc đã bị thu hồi.

Việc xác định nhà xây sai phép là căn cứ quan trọng để cơ quan có thẩm quyền xem xét điều kiện cấp sổ đỏ.

Điều kiện chung để được cấp sổ đỏ đối với nhà ở

Theo quy định của pháp luật đất đai, để được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, thửa đất và nhà ở phải đáp ứng các điều kiện nhất định.

Khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai 2024 quy định:
“Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất được chứng nhận quyền sở hữu nếu được tạo lập hợp pháp và phù hợp với quy định của pháp luật có liên quan”.

Như vậy, yếu tố “tạo lập hợp pháp” là điều kiện then chốt khi xem xét cấp sổ đỏ cho nhà xây sai phép.

Nhà xây sai phép có được cấp sổ đỏ không?

Câu trả lời là: tùy từng trường hợp cụ thể, không phải mọi nhà xây sai phép đều bị từ chối cấp sổ đỏ.

Cơ quan đăng ký đất đai sẽ căn cứ vào:

• Mức độ vi phạm trật tự xây dựng;

• Thời điểm xây dựng;

• Việc xử lý vi phạm hành chính đã được thực hiện hay chưa;

• Sự phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng.

>>> Xem thêm: Làm thế nào để thủ tục công chứng mua bán nhà nhanh gọn trong 1 ngày

Trường hợp nhà xây sai phép vẫn có thể được cấp sổ đỏ

Một số trường hợp nhà xây sai phép vẫn có thể được xem xét cấp sổ đỏ, bao gồm:

Nhà xây sai phép nhưng đã bị xử phạt và khắc phục hậu quả

Theo pháp luật xây dựng, nếu hành vi xây dựng sai phép đã bị xử phạt vi phạm hành chính và chủ sở hữu đã:

• Nộp phạt đầy đủ;

• Thực hiện biện pháp khắc phục hậu quả theo quyết định xử phạt;

• Công trình không thuộc diện buộc tháo dỡ,

thì nhà ở vẫn có thể được xem xét công nhận quyền sở hữu.

Khoản 16 Điều 3 Nghị định 16/2022/NĐ-CP quy định nguyên tắc xử lý vi phạm trật tự xây dựng theo hướng hợp thức hóa có điều kiện.

Nhà xây sai phép nhưng phù hợp quy hoạch

Trong trường hợp nhà xây sai phép:

• Phù hợp với quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất;

• Không ảnh hưởng đến an toàn công trình, hành lang bảo vệ công trình công cộng;

• Được cơ quan có thẩm quyền cho phép điều chỉnh hoặc bổ sung giấy phép xây dựng,

thì vẫn có cơ sở để cấp sổ đỏ sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý cần thiết.

Nhà xây dựng trước thời điểm pháp luật siết chặt quản lý

Đối với nhà ở được xây dựng từ lâu, trước thời điểm áp dụng chặt chẽ quy định về giấy phép xây dựng, nếu:

• Có giấy tờ chứng minh việc sử dụng đất ổn định, lâu dài;

• Không có tranh chấp;

• Không vi phạm quy hoạch,

thì nhà xây sai phép có thể được xem xét cấp sổ đỏ theo hướng bảo đảm quyền lợi thực tế của người sử dụng đất.

>>> Xem thêm: Làm sao để kiểm tra tính hợp pháp của dịch vụ sang tên sổ đỏ?

Trường hợp nhà xây sai phép không được cấp sổ đỏ

Ngược lại, nhà xây sai phép sẽ không được cấp sổ đỏ nếu thuộc một trong các trường hợp sau:

• Xây dựng trên đất không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận;

• Xây dựng trên đất lấn chiếm, đất công, đất hành lang bảo vệ;

• Công trình bị buộc tháo dỡ theo quyết định xử lý vi phạm;

• Không phù hợp với quy hoạch và không được phép điều chỉnh;

• Không thực hiện quyết định xử phạt vi phạm hành chính.

Trong các trường hợp này, việc cấp sổ đỏ là không có cơ sở pháp lý.

Thủ tục xin cấp sổ đỏ đối với nhà xây sai phép

Khi làm thủ tục cấp sổ đỏ cho nhà xây sai phép, người dân cần lưu ý:

• Chuẩn bị đầy đủ hồ sơ pháp lý về đất;

• Cung cấp quyết định xử phạt vi phạm hành chính (nếu có);

• Văn bản xác nhận đã khắc phục hậu quả;

• Hồ sơ hoàn công hoặc văn bản xác nhận hiện trạng nhà ở.

Cơ quan đăng ký đất đai sẽ phối hợp với cơ quan xây dựng để thẩm tra hiện trạng công trình trước khi quyết định cấp sổ đỏ.

Kết luận

Nhà xây sai phép không đương nhiên bị từ chối cấp sổ đỏ, nhưng cũng không phải trường hợp nào cũng được công nhận quyền sở hữu. Việc có được cấp sổ đỏ hay không phụ thuộc vào mức độ vi phạm, khả năng khắc phục, sự phù hợp quy hoạch và việc chấp hành quyết định xử phạt của chủ sở hữu. Để tránh rủi ro pháp lý, người dân cần sớm xử lý vi phạm xây dựng và hoàn thiện hồ sơ pháp lý trước khi thực hiện thủ tục xin cấp sổ đỏ.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Có được sửa đổi hợp đồng đã công chứng không?

>>> Thủ tục chuyển khoản thừa kế: Khi người thụ hưởng không muốn rút tiền mặt

>>> Những thay đổi pháp lý mới ảnh hưởng đến dịch vụ cấp sổ đỏ lần đầu

>>> Có thể làm thủ tục đăng ký kết hôn tại Đại sứ quán Việt Nam ở nước ngoài không?

>>> Văn phòng công chứng Hà Nội phục vụ công chứng gấp, lấy ngay trong ngày

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com