Mua bán nhà đất lần đầu nên làm gì để không bị mất cọc?

Mua bán nhà đất lần đầu là một giao dịch quan trọng và có giá trị lớn, đặc biệt đối với những người chưa từng tham gia thị trường bất động sản. Một trong những rủi ro thường gặp nhất là bị mất tiền đặt cọc do thiếu hiểu biết pháp luật hoặc không chuẩn bị kỹ lưỡng. Bài viết này sẽ hướng dẫn chi tiết những việc cần làm để bảo vệ quyền lợi của bạn khi mua bán nhà đất lần đầu và tránh bị mất cọc.

>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có quyền từ chối công chứng hợp đồng vì lý do gì?

1. Mua bán nhà đất lần đầu và ý nghĩa của tiền đặt cọc

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là việc một bên giao cho bên kia một khoản tiền hoặc tài sản để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng mua bán. Nếu bên đặt cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, khoản tiền đặt cọc sẽ thuộc về bên nhận cọc; ngược lại, nếu bên nhận cọc từ chối giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, họ phải trả lại tiền cọc và bồi thường một khoản tương đương tiền cọc, trừ khi các bên có thỏa thuận khác.

Ví dụ minh họa: Anh A lần đầu mua nhà, đặt cọc 200 triệu đồng để mua căn hộ chung cư. Nếu anh A đổi ý không mua, số tiền này có thể bị mất hoàn toàn. Nếu bên bán đổi ý không bán, họ phải trả lại 200 triệu và bồi thường thêm 200 triệu.

2. Các bước cần làm khi mua bán nhà đất lần đầu để tránh mất cọc

Kiểm tra pháp lý của nhà đất trước khi đặt cọc

Trước khi ký hợp đồng đặt cọc, bạn cần kiểm tra:

• Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ hoặc sổ hồng)

• Tình trạng thế chấp, tranh chấp hoặc bị kê biên tài sản

• Quy hoạch và mục đích sử dụng đất theo Luật Đất đai 2013

>>> Xem thêm: Dịch vụ sang tên sổ đỏ hỗ trợ khách hàng những công việc pháp lý gì và có cần hợp đồng ủy quyền theo quy định hay không?

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, nhà đất chỉ được chuyển nhượng khi có giấy chứng nhận, không tranh chấp, không bị kê biên và còn thời hạn sử dụng.

Ví dụ minh họa: Chị B định mua nhà đất nhưng không kiểm tra quy hoạch. Sau khi đặt cọc 100 triệu, chị phát hiện mảnh đất nằm trong diện quy hoạch làm đường và không thể xây nhà. Kết quả là chị bị mất cọc vì không chứng minh được lỗi thuộc về bên bán.

Lập hợp đồng đặt cọc rõ ràng, đầy đủ thông tin

Hợp đồng đặt cọc cần có các nội dung:

• Thông tin đầy đủ của bên mua và bên bán

• Mô tả chi tiết tài sản mua bán

• Số tiền đặt cọc, phương thức thanh toán và thời hạn

• Nghĩa vụ và quyền của mỗi bên

• Điều kiện hoàn trả hoặc giữ tiền cọc khi hợp đồng bị hủy

Theo Điều 119 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng đặt cọc có thể lập bằng văn bản hoặc bằng miệng, nhưng đối với giao dịch nhà đất, nên lập văn bản và có công chứng hoặc chứng thực để đảm bảo giá trị pháp lý.

>>> Xem thêm: Cơ hội và thách thức khi hội nhập quốc tế của dịch vụ công chứng là gì?

Công chứng hoặc chứng thực hợp đồng đặt cọc

Mặc dù pháp luật không bắt buộc hợp đồng đặt cọc phải công chứng, nhưng đối với mua bán nhà đất lần đầu, đây là bước quan trọng để tránh tranh chấp. Công chứng viên sẽ kiểm tra tính hợp pháp của giấy tờ và nội dung hợp đồng.

Ví dụ minh họa: Anh C đặt cọc mua đất bằng giấy viết tay không công chứng. Sau đó, bên bán bán cho người khác với giá cao hơn. Khi kiện ra tòa, hợp đồng viết tay khó chứng minh tính hợp pháp, dẫn đến mất cọc.

Giữ chứng từ thanh toán và tài liệu liên quan

Khi chuyển tiền đặt cọc, nên sử dụng hình thức chuyển khoản và ghi rõ nội dung “đặt cọc mua nhà đất”. Các chứng từ, biên lai, hợp đồng cần được lưu giữ cẩn thận để làm bằng chứng nếu xảy ra tranh chấp.

3. Một số rủi ro thường gặp khi mua bán nhà đất lần đầu

• Đặt cọc khi chưa kiểm tra pháp lý nhà đất

• Bị môi giới hoặc bên bán cung cấp thông tin sai sự thật

• Hợp đồng đặt cọc không ghi rõ điều kiện hủy bỏ

• Đặt cọc cho người không phải chủ sở hữu hợp pháp

Ví dụ minh họa: Ông D mua đất qua môi giới và đặt cọc 50 triệu cho một người tự xưng là chủ đất. Sau đó mới phát hiện người này chỉ là người môi giới, không có quyền bán đất. Khoản cọc bị mất và việc đòi lại rất khó khăn.

>>> Xem thêm: Quy định pháp luật về đất xây chung cư mới nhất hiện nay.

>>> Xem thêm: Hợp đồng mua bán viết tay có giá trị pháp lý không?

Kết luận

Khi mua bán nhà đất lần đầu, việc đặt cọc là bước quan trọng nhưng cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro. Để không bị mất cọc, bạn cần:

• Kiểm tra pháp lý kỹ lưỡng

• Lập hợp đồng đặt cọc rõ ràng, có công chứng

• Giữ đầy đủ chứng từ thanh toán và tài liệu liên quan

Sự cẩn trọng ngay từ đầu sẽ giúp bạn tránh những thiệt hại không đáng có và đảm bảo giao dịch diễn ra an toàn, đúng pháp luật.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com