Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuTrong các giao dịch nhà đất, nhiều tranh chấp phát sinh không phải vì giá cả hay diện tích, mà xuất phát từ việc hiểu sai thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng. Không ít người cho rằng chỉ cần ký giấy tay, hoặc công chứng hợp đồng là quyền sử dụng đất đã được chuyển giao.
Vậy hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng đất được xác lập từ thời điểm nào theo pháp luật? Việc công chứng, đăng ký sang tên có vai trò gì trong việc làm phát sinh hiệu lực pháp lý? Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết và làm rõ vấn đề này.
>>> Xem thêm: Nguồn thông tin rõ ràng, cập nhật mới nhất về công chứng dành cho cá nhân và tổ chức.
1. Hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng đất là gì?
Hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng đất là thời điểm mà hợp đồng:
-
Làm phát sinh quyền và nghĩa vụ pháp lý của các bên
-
Được pháp luật công nhận và bảo vệ
-
Có thể được dùng làm căn cứ để đăng ký sang tên quyền sử dụng đất
Theo Điều 401 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng có hiệu lực từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp luật có quy định khác.
➡️ Đối với hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, pháp luật đất đai có quy định riêng, không áp dụng hoàn toàn theo nguyên tắc chung của Bộ luật Dân sự.
2. Hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng đất theo quy định của pháp luật
Theo khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013, việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Quy định này cho thấy:
-
Công chứng chưa phải là thời điểm làm phát sinh hiệu lực chuyển quyền
-
Việc đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai là điều kiện bắt buộc
➡️ Do đó, hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng đất chỉ được xác lập đầy đủ khi hoàn tất thủ tục đăng ký sang tên.
>>> Xem thêm: Khi bạn cần hoàn tất thủ tục pháp lý nhà đất nhanh nhất, hãy chọn dịch vụ sang tên sổ đỏ nhanh – uy tín số 1 Hà Nội.
3. Phân biệt hiệu lực của hợp đồng và thời điểm chuyển quyền sử dụng đất
3.1. Thời điểm công chứng hợp đồng
Theo Điều 167 Luật Đất đai 2013, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng hoặc chứng thực.
➡️ Công chứng là điều kiện về hình thức, nhằm:
-
Xác nhận ý chí tự nguyện của các bên
-
Làm căn cứ để thực hiện thủ tục đăng ký sang tên
Tuy nhiên, công chứng không đồng nghĩa với việc quyền sử dụng đất đã được chuyển giao.
3.2. Thời điểm đăng ký sang tên – mốc xác lập hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng đất
Theo Điều 95 Luật Đất đai 2013, việc đăng ký đất đai là bắt buộc đối với người sử dụng đất.
➡️ Chỉ khi:
-
Hợp đồng đã được công chứng
-
Hồ sơ được nộp và ghi nhận vào sổ địa chính
thì hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng đất mới phát sinh đầy đủ, làm chuyển quyền sử dụng đất từ bên bán sang bên mua.
4. Hậu quả pháp lý khi hợp đồng chuyển nhượng đất chưa có hiệu lực
Nếu hợp đồng:
-
Đã ký nhưng chưa công chứng
-
Đã công chứng nhưng chưa đăng ký sang tên
thì có thể phát sinh các rủi ro sau:
-
Bên mua chưa được pháp luật công nhận là người sử dụng đất
-
Bên bán vẫn có quyền định đoạt đất (thế chấp, chuyển nhượng tiếp)
-
Giao dịch dễ phát sinh tranh chấp, bị tuyên vô hiệu hoặc không được bảo vệ đầy đủ
Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi đáp ứng đầy đủ điều kiện về chủ thể, nội dung và hình thức theo luật định.
>>> Xem thêm: Làm việc chuyên nghiệp – phục vụ tận tâm tại Văn phòng công chứng thứ 7 chủ nhật.
5. Ví dụ minh họa thực tế
Ví dụ 1: Công chứng nhưng chưa đăng ký sang tên
Ông A và bà B ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, đã công chứng đầy đủ. Tuy nhiên, bà B chưa nộp hồ sơ sang tên thì ông A bị kê biên tài sản để thi hành án.
➡️ Do quyền sử dụng đất chưa được đăng ký sang tên, đất vẫn được xác định thuộc quyền sử dụng của ông A, bà B gặp rủi ro lớn.
Ví dụ 2: Đăng ký sang tên là thời điểm xác lập hiệu lực
Anh C mua đất của chị D, hợp đồng được công chứng và nộp hồ sơ sang tên ngay sau đó. Khi thông tin sang tên được ghi nhận trong sổ địa chính, anh C chính thức trở thành người sử dụng đất hợp pháp.
➡️ Hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng đất được xác lập tại thời điểm đăng ký, không phải tại thời điểm ký hay công chứng hợp đồng.
6. Kết luận
✔️ Hiệu lực hợp đồng chuyển nhượng đất không phát sinh ngay khi ký hợp đồng hoặc công chứng.
✔️ Theo Luật Đất đai, thời điểm đăng ký vào sổ địa chính mới là mốc xác lập hiệu lực pháp lý của việc chuyển quyền sử dụng đất.
✔️ Để tránh rủi ro, người nhận chuyển nhượng cần thực hiện thủ tục sang tên càng sớm càng tốt sau khi công chứng hợp đồng.
👉 Trong giao dịch nhà đất, chỉ khi hoàn tất đăng ký sang tên thì quyền sử dụng đất mới thực sự thuộc về người mua, mọi nhận định khác đều tiềm ẩn rủi ro pháp lý.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Các bài viết liên quan:
>>> Sáp nhập văn phòng công chứng và xử lý hồ sơ lưu trữ
>>> Mất cân bằng quyền nghĩa vụ: Công chứng viên xử lý sao?
>>> Những yếu tố nào ảnh hưởng trực tiếp đến phí công chứng khi ký hợp đồng?
>>> Thủ tục công chứng ủy quyền: Trình tự thực hiện và yêu cầu pháp lý bắt buộc.
>>> Mẫu đơn từ chối tài sản vợ chồng theo quy định pháp luật.
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com