Đã thế chấp nhưng vẫn cho thuê nhà – Ai chịu trách nhiệm khi có tranh chấp?
Trong bối cảnh tài sản được sử dụng linh hoạt để thế chấp vay vốn ngân hàng, nhiều chủ sở hữu vẫn tiến hành cho thuê nhà đất thế chấp để khai thác lợi ích. Tuy nhiên, không ít tình huống phát sinh rắc rối khi bên thuê xảy ra tranh chấp với chủ nhà hoặc ngân hàng. Vậy trong trường hợp này, ai sẽ chịu trách nhiệm nếu có tranh chấp? Cho thuê nhà đất đang thế chấp có hợp pháp không? Bài viết dưới đây sẽ làm rõ các quy định pháp luật liên quan đến nhà đất thế chấp, trách nhiệm giữa các bên và hướng xử lý trong trường hợp xảy ra tranh chấp thực tế.
>>> Xem thêm: Hợp đồng thế chấp không công chứng có giá trị pháp lý không? Giải đáp tại công chứng hợp đồng thế chấp.
1. Thế nào là nhà đất thế chấp?
Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên (người vay) sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình (như nhà đất) để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ với bên nhận thế chấp (thường là ngân hàng), nhưng không chuyển giao tài sản đó.
Trong đó, nhà đất thế chấp là tài sản đang được dùng làm bảo đảm cho khoản vay nhưng người sử dụng vẫn có thể khai thác, sử dụng trong phạm vi pháp luật cho phép – ví dụ như cho thuê, nếu được đồng ý từ bên nhận thế chấp.
2. Cho thuê nhà đất thế chấp có hợp pháp không?
2.1 Căn cứ pháp lý
Theo khoản 5 Điều 321 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp vẫn có quyền cho thuê tài sản đang thế chấp, nếu:
Có sự đồng ý của bên nhận thế chấp (ví dụ: ngân hàng)
Việc cho thuê không làm giảm giá trị tài sản bảo đảm
Bên thuê được thông báo rõ tình trạng pháp lý của tài sản
Nếu bên thế chấp tự ý cho thuê mà không có sự đồng ý của bên nhận thế chấp, thì hợp đồng thuê có thể bị xem xét là vô hiệu một phần hoặc toàn bộ, tùy mức độ ảnh hưởng.
>>> Xem thêm: Văn phòng công chứng có quyền từ chối công chứng trong những trường hợp nào?
2.2 Công chứng có bắt buộc?
Việc cho thuê nhà đất có thể được lập thành văn bản và khuyến khích công chứng, nhất là với các hợp đồng thuê dài hạn hoặc có liên quan đến nhà đất thế chấp, nhằm:
Xác định rõ quyền – nghĩa vụ của các bên
Đảm bảo tính pháp lý khi xảy ra tranh chấp
Tuy nhiên, Luật Nhà ở 2014 không bắt buộc phải công chứng hợp đồng thuê nhà dưới 6 tháng.
3. Trách nhiệm của các bên khi xảy ra tranh chấp
3.1 Trường hợp bên cho thuê không thông báo về tình trạng thế chấp
Nếu bên thuê không được thông báo rằng tài sản đang bị thế chấp, họ có quyền yêu cầu hủy hợp đồng, bồi thường thiệt hại, hoặc yêu cầu trách nhiệm dân sự nếu:
Ngân hàng tiến hành xử lý tài sản (phát mãi, đấu giá) do chủ nhà vi phạm nghĩa vụ trả nợ
Trường hợp 1: Ông A đang vay ngân hàng 2 tỷ đồng bằng việc thế chấp căn nhà của mình. Tuy nhiên, ông A không nói rõ với bà B – người thuê nhà trong 3 năm, rằng căn nhà đang bị thế chấp. Sau 1 năm, ông A không trả nợ, ngân hàng tiến hành phát mãi tài sản. Bà B bất ngờ bị yêu cầu rời khỏi nhà, dù hợp đồng thuê vẫn còn. Bà B đã kiện ông A ra tòa và yêu cầu bồi thường thiệt hại hợp đồng.
Trường hợp 2: Ông C thế chấp căn biệt thự của mình và có sự đồng thuận bằng văn bản từ ngân hàng khi cho bà D thuê lại trong 5 năm. Sau 3 năm, ông C vi phạm nghĩa vụ trả nợ, ngân hàng vẫn phát mãi tài sản. Tuy nhiên, hợp đồng thuê giữa ông C và bà D được ngân hàng công nhận và bà D được phép tiếp tục sử dụng nhà đến hết thời hạn hợp đồng.
5. Cách xử lý và phòng tránh rủi ro khi cho thuê nhà đất thế chấp
5.1 Đối với bên cho thuê nhà đất thế chấp
Phải thông báo rõ ràng với bên thuê về tình trạng tài sản đang thế chấp
Nên xin văn bản đồng ý của bên nhận thế chấp (ngân hàng)
Công chứng hợp đồng thuê nhà nếu giá trị lớn hoặc thời gian thuê dài
5.2 Đối với bên thuê nhà đất thế chấp
Yêu cầu xem sổ đỏ, hợp đồng tín dụng, thông tin thế chấp nếu nghi ngờ
Yêu cầu bên cho thuê cung cấp xác nhận đồng ý từ ngân hàng
Đưa điều khoản xử lý khi xảy ra tranh chấp vào hợp đồng thuê
>>> Xem thêm: Phí công chứng được tính như thế nào đối với hợp đồng mua bán nhà đất?
5.3 Trong trường hợp phát sinh tranh chấp
Hai bên nên thương lượng và hòa giải
Nếu không đạt được thỏa thuận, có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân để yêu cầu bồi thường và bảo vệ quyền lợi
Nhà đất thế chấp vẫn có thể được cho thuê nếu được sự đồng ý từ bên nhận thế chấp và không làm ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Tuy nhiên, trong thực tế, nhiều chủ sở hữu tự ý cho thuê mà không công khai thông tin, dẫn đến tranh chấp phức tạp. Cả bên cho thuê lẫn bên thuê đều cần thận trọng, minh bạch và đảm bảo tính pháp lý trong hợp đồng.
Nếu bạn đang gặp vướng mắc trong việc cho thuê nhà đất đang thế chấp, hoặc xảy ra tranh chấp cần xử lý, hãy liên hệ với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ qua số 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để được hỗ trợ chuyên sâu, chính xác và đúng quy định pháp luật.
Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệu
