Đã đăng ký biến động rồi có hủy công chứng được không?

Trong nhiều giao dịch nhà đất, sau khi văn bản công chứng được lập, các bên tiếp tục thực hiện thủ tục đăng ký biến động tại cơ quan đăng ký đất đai. Tuy nhiên, không ít trường hợp phát sinh tranh chấp hoặc phát hiện vi phạm pháp luật sau khi việc đăng ký đã hoàn tất. Khi đó, câu hỏi đặt ra là liệu có thể hủy công chứng sau đăng ký hay không và phải thực hiện theo quy trình nào. Bài viết dưới đây sẽ phân tích rõ căn cứ pháp lý và cách xử lý đúng luật đối với trường hợp hủy văn bản công chứng đã đăng ký biến động.

>>> Xem thêm: Hành trình của một hợp đồng: Từ bàn đàm phán đến văn phòng công chứng

1. Hiểu đúng về văn bản công chứng đã đăng ký biến động

Đăng ký biến động là thủ tục hành chính nhằm ghi nhận sự thay đổi về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.

Theo “Điều 95 Luật Đất đai 2013”, việc đăng ký biến động có ý nghĩa xác lập hiệu lực đối kháng với người thứ ba. Trong khi đó, theo “Điều 5 Luật Công chứng 2014”, văn bản công chứng có hiệu lực kể từ thời điểm được công chứng viên ký và đóng dấu.

Như vậy, hủy công chứng sau đăng ký là trường hợp phức tạp vì liên quan đồng thời đến:

• Hiệu lực của văn bản công chứng;

• Kết quả đăng ký biến động tại cơ quan nhà nước;

• Quyền lợi của các bên và người thứ ba có liên quan.

2. Có được hủy văn bản công chứng sau khi đã đăng ký biến động không?

Pháp luật không cấm việc hủy văn bản công chứng đã đăng ký biến động. Tuy nhiên, việc hủy chỉ được thực hiện khi có căn cứ pháp lý rõ ràng.

Theo “Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015”, nếu giao dịch dân sự không đáp ứng điều kiện có hiệu lực thì bị vô hiệu. Khi giao dịch vô hiệu, văn bản công chứng lập trên cơ sở giao dịch đó cũng mất giá trị pháp lý.

Do đó, hủy công chứng sau đăng ký là hoàn toàn có thể xảy ra, nhưng không thể thực hiện đơn giản bằng thỏa thuận riêng lẻ nếu đã phát sinh đăng ký quyền.

>>> Xem thêm: Những kinh nghiệm quý báu khi dùng dịch vụ sang tên sổ đỏ

3. Các căn cứ thường dẫn đến việc hủy công chứng sau đăng ký

Trên thực tiễn, văn bản công chứng đã đăng ký biến động thường bị yêu cầu hủy trong các trường hợp:

• Giao dịch bị tuyên vô hiệu do vi phạm điều kiện có hiệu lực;

• Có giấy tờ giả, thông tin sai sự thật khi công chứng;

• Sai chủ thể có quyền định đoạt tài sản;

• Giao dịch không tự nguyện;

• Công chứng viên vi phạm nghiêm trọng trình tự, thủ tục công chứng;

• Việc đăng ký biến động được thực hiện trên cơ sở văn bản công chứng trái luật.

Các căn cứ này đều gắn liền với quy định tại “Điều 122 và Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015”.

4. Không thể chỉ thỏa thuận hủy khi đã đăng ký biến động

Một điểm rất quan trọng cần lưu ý là:
Khi văn bản công chứng đã được dùng để đăng ký biến động, các bên không thể chỉ lập văn bản thỏa thuận hủy tại văn phòng công chứng.

Theo “Điều 51 Luật Công chứng 2014”, việc sửa đổi, bổ sung, hủy bỏ văn bản công chứng theo thỏa thuận chỉ áp dụng khi:

• Chưa phát sinh quyền, lợi ích của người thứ ba;

• Không làm thay đổi tình trạng pháp lý đã được đăng ký.

Do đó, trong hầu hết các trường hợp hủy công chứng sau đăng ký, con đường pháp lý bắt buộc là yêu cầu Tòa án giải quyết.

5. Trình tự hủy văn bản công chứng đã đăng ký biến động thông qua Tòa án

5.1. Khởi kiện yêu cầu tuyên văn bản công chứng vô hiệu

Theo “Điều 52 Luật Công chứng 2014”, Tòa án có thẩm quyền tuyên bố văn bản công chứng vô hiệu khi có căn cứ cho rằng việc công chứng vi phạm pháp luật.

Người có quyền khởi kiện bao gồm:

• Các bên trong giao dịch;

• Người có quyền lợi, nghĩa vụ liên quan;

• Cơ quan, tổ chức có thẩm quyền theo quy định pháp luật.

5.2. Giải quyết hậu quả đăng ký biến động

Khi Tòa án tuyên giao dịch và văn bản công chứng vô hiệu, hậu quả pháp lý được xử lý theo “Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015”, bao gồm:

• Khôi phục lại tình trạng ban đầu;

• Hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;

• Hủy kết quả đăng ký biến động trái pháp luật;

• Xem xét trách nhiệm bồi thường thiệt hại (nếu có).

Trên cơ sở bản án hoặc quyết định có hiệu lực pháp luật, cơ quan đăng ký đất đai sẽ thực hiện điều chỉnh, thu hồi hoặc hủy nội dung đăng ký đã thực hiện trước đó.

>>> Xem thêm: Không có di chúc, có làm được công chứng thừa kế không?

6. Vai trò của cơ quan đăng ký đất đai khi hủy công chứng sau đăng ký

Cơ quan đăng ký đất đai không có thẩm quyền tự ý hủy đăng ký chỉ dựa trên yêu cầu của các bên.

Theo “Điều 106 Luật Đất đai 2013”, việc đính chính, thu hồi hoặc hủy giấy chứng nhận chỉ được thực hiện khi:

• Có quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

• Có bản án, quyết định của Tòa án đã có hiệu lực pháp luật.

Điều này cho thấy hủy công chứng sau đăng ký là một quá trình liên thông giữa tố tụng dân sự và thủ tục hành chính đất đai.

7. Rủi ro pháp lý cần lưu ý khi yêu cầu hủy công chứng sau đăng ký

Việc yêu cầu hủy văn bản công chứng đã đăng ký biến động tiềm ẩn nhiều rủi ro:

• Tranh chấp kéo dài;

• Khó thu hồi tài sản đã chuyển dịch;

• Phát sinh trách nhiệm bồi thường;

• Ảnh hưởng đến người thứ ba ngay tình.

Theo “Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015”, quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong một số trường hợp vẫn được pháp luật bảo vệ, làm cho việc khôi phục tình trạng ban đầu trở nên phức tạp hơn.

Kết luận

Hủy văn bản công chứng đã đăng ký biến động là một thủ tục pháp lý phức tạp, không thể xử lý đơn giản bằng thỏa thuận giữa các bên. Đối với trường hợp này, hủy công chứng sau đăng ký chỉ có thể thực hiện hiệu quả khi có căn cứ pháp lý rõ ràng và thông qua phán quyết của Tòa án. Việc hiểu đúng quy trình sẽ giúp các bên lựa chọn phương án xử lý phù hợp, hạn chế rủi ro và bảo vệ tối đa quyền lợi hợp pháp của mình.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Thủ tục nhanh gọn để công chứng hợp đồng vay tiền ngân hàng

>>> Thủ tục chuyển khoản thừa kế: Khi người thụ hưởng không muốn rút tiền mặt

>>> Những thay đổi pháp lý mới ảnh hưởng đến dịch vụ cấp sổ đỏ lần đầu

>>> Có thể làm thủ tục đăng ký kết hôn tại Đại sứ quán Việt Nam ở nước ngoài không?

>>> Văn phòng công chứng Hà Nội phục vụ công chứng gấp, lấy ngay trong ngày

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Ô Chợ Dừa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com