Sao y chứng thực giấy tờ, tài liệuTrong thực tế, nhiều trường hợp người dân muốn mua bán nhà ở xã hội nhưng căn nhà chưa có sổ đỏ (Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở). Vậy trong tình huống này, liệu có được công chứng mua bán nhà ở xã hội hay không? Bài viết dưới đây sẽ phân tích quy định pháp luật mới nhất, điều kiện, thủ tục và đưa ra ví dụ minh họa cụ thể.
>>> Xem thêm: Sang tên nhà đất nhanh gọn tại văn phòng công chứng.
1. Căn cứ pháp lý về công chứng mua bán nhà ở xã hội
-
Luật Nhà ở 2023 (có hiệu lực từ 01/01/2025), Chương VI quy định về quyền sở hữu và chuyển nhượng nhà ở xã hội.
-
Luật Công chứng 2014 quy định về nguyên tắc, thẩm quyền công chứng hợp đồng mua bán nhà.
-
Luật Đất đai 2013 (sửa đổi, bổ sung) quy định về đăng ký quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
-
Nghị định 100/2015/NĐ-CP (sửa đổi, bổ sung bởi Nghị định 49/2021/NĐ-CP) về phát triển và quản lý nhà ở xã hội.
Theo pháp luật hiện hành, để công chứng hợp đồng mua bán nhà ở xã hội, căn hộ phải có Giấy chứng nhận quyền sở hữu (sổ đỏ/sổ hồng). Nếu chưa có sổ đỏ, việc công chứng sẽ bị từ chối.
2. Vì sao chưa có sổ đỏ không thể công chứng mua bán nhà ở xã hội?
2.1 Điều kiện công chứng hợp đồng mua bán nhà
Khoản 1 Điều 122 Luật Nhà ở 2023 quy định: giao dịch về nhà ở phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực (trừ trường hợp pháp luật có quy định khác). Tuy nhiên, nhà ở chỉ được giao dịch khi đã có Giấy chứng nhận quyền sở hữu hợp pháp.
2.2 Rủi ro pháp lý khi công chứng nhà ở xã hội chưa có sổ đỏ
-
Không xác định rõ quyền sở hữu hợp pháp, dẫn đến tranh chấp.
-
Văn phòng công chứng sẽ từ chối chứng nhận theo Điều 37 Luật Công chứng 2014 vì “tài sản giao dịch chưa đủ điều kiện pháp luật”.
-
Người mua có thể mất tiền, không được bảo vệ quyền lợi nếu xảy ra tranh chấp.
>>> Xem thêm: Tư vấn rõ ràng, minh bạch qua Dịch vụ làm sổ hồng.
3. Trường hợp ngoại lệ: Công chứng hợp đồng đặt cọc bên cạnh công chứng mua bán nhà ở xã hội
Mặc dù chưa được công chứng hợp đồng mua bán, nhưng hai bên vẫn có thể công chứng hợp đồng đặt cọc để ràng buộc nghĩa vụ mua bán trong tương lai. Hợp đồng đặt cọc chỉ có giá trị đảm bảo, không thay thế hợp đồng mua bán.
Ví dụ: Ông A đặt cọc 100 triệu đồng mua căn hộ nhà ở xã hội của ông B. Hai bên công chứng hợp đồng đặt cọc tại Văn phòng công chứng, kèm theo điều khoản rõ ràng: “Sau khi chủ đầu tư cấp sổ đỏ, hai bên sẽ ký hợp đồng mua bán chính thức”.
4. Quy trình thực hiện công chứng mua bán nhà ở xã hội khi nhà ở xã hội chưa có sổ đỏ
4.1 Kiểm tra tiến độ cấp sổ đỏ
-
Người bán liên hệ chủ đầu tư hoặc Sở Xây dựng để nắm tình hình cấp sổ.
-
Nếu căn hộ thuộc diện chưa đủ 5 năm hoặc chưa thanh toán hết tiền, thì chưa được cấp sổ.
4.2 Lập hợp đồng đặt cọc công chứng
-
Soạn thảo hợp đồng đặt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.
-
Công chứng hợp đồng đặt cọc để bảo đảm tính pháp lý.
4.3 Ký hợp đồng mua bán khi có sổ đỏ
-
Sau khi căn hộ được cấp sổ đỏ, hai bên nộp hồ sơ tại Văn phòng công chứng.
-
Công chứng viên chứng nhận hợp đồng mua bán.
-
Hoàn tất thủ tục sang tên tại Văn phòng đăng ký đất đai.
>>> Xem thêm: Đừng để thủ tục làm bạn bỏ lỡ Mua nhà ở xã hội
5. Ví dụ minh họa thực tế về công chứng mua bán nhà ở xã hội
Chị L (công nhân tại Bình Dương) mua căn hộ nhà ở xã hội năm 2022, nhưng chưa có sổ đỏ do chủ đầu tư chưa hoàn tất thủ tục cấp. Năm 2024, chị muốn bán lại cho người quen. Văn phòng công chứng từ chối công chứng mua bán vì chưa có sổ đỏ. Giải pháp được đưa ra là: chị L và bên mua lập hợp đồng đặt cọc công chứng. Đến năm 2025, khi sổ đỏ được cấp, hai bên ký hợp đồng mua bán chính thức và sang tên hợp pháp.
6. Lưu ý quan trọng cho người dân
-
Tuyệt đối không ký hợp đồng mua bán viết tay khi chưa có sổ đỏ, dễ rơi vào tranh chấp.
-
Chỉ ký hợp đồng đặt cọc có công chứng, kèm điều khoản rõ ràng về trách nhiệm của các bên.
-
Kiểm tra kỹ điều kiện pháp lý của căn hộ trước khi giao dịch để tránh mất tiền oan.
>>> Xem thêm: Bạn đã thử Công chứng ngoài trụ sở bao giờ chưa?
Kết luận
Trong trường hợp công chứng mua bán nhà ở xã hội khi chưa có sổ đỏ, pháp luật không cho phép vì chưa đủ điều kiện giao dịch. Người dân chỉ nên lựa chọn hình thức công chứng hợp đồng đặt cọc để ràng buộc nghĩa vụ, và chờ đến khi nhà có sổ đỏ mới tiến hành công chứng mua bán chính thức. Đây là cách an toàn nhất để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của cả bên mua và bên bán.
Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!
Các bài viết liên quan:
>>> Công chứng mua bán chung cư tái định cư: Thủ tục và giấy tờ
>>> Người nước ngoài có được lập Vi bằng không? Quy định mới nhất
VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ
Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà
- Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
- Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.
Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.
- Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
- Hotline: 0966.22.7979
- Email: ccnguyenhue165@gmail.com