Công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất khi một bên mất năng lực hành vi

Trong các giao dịch mua bán nhà đất, việc ký kết hợp đồng đặt cọc là bước quan trọng nhằm bảo đảm việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng chính thức. Tuy nhiên, không ít trường hợp một bên tham gia giao dịch mất năng lực hành vi dân sự hoặc bị hạn chế năng lực hành vi, dẫn đến thắc mắc liệu có thể công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán nhà đất khi một bên mất năng lực hành vi hay không. Việc không nắm rõ quy định pháp luật có thể khiến hợp đồng đặt cọc bị tuyên vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên.

Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết căn cứ pháp lý và hướng xử lý trong từng trường hợp cụ thể.

>>> Xem thêm: Thủ tục công chứng chưa bao giờ đơn giản đến thế!

1. Thế nào là mất năng lực hành vi dân sự?

1.1. Khái niệm mất năng lực hành vi dân sự

Theo Điều 22 Bộ luật Dân sự 2015, người mất năng lực hành vi dân sự là người:

• Do bệnh tâm thần hoặc bệnh khác;

• Không thể nhận thức, làm chủ được hành vi của mình;

• Đã bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự.

Chỉ khi có quyết định có hiệu lực của Tòa án, một người mới được coi là mất năng lực hành vi dân sự theo pháp luật.

1.2. Phân biệt với người hạn chế hoặc khó khăn trong nhận thức

Ngoài người mất năng lực hành vi, pháp luật còn quy định:

• Người có khó khăn trong nhận thức, làm chủ hành vi (Điều 23 BLDS 2015);

• Người hạn chế năng lực hành vi dân sự.

Việc phân biệt này rất quan trọng khi xem xét công chứng đặt cọc mất năng lực hành vi.

2. Công chứng hợp đồng đặt cọc mất năng lực hành vi có được phép không?

2.1. Nguyên tắc về chủ thể tham gia hợp đồng đặt cọc

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, một trong các điều kiện để giao dịch dân sự có hiệu lực là:

Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch.

Do đó, người đã bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự không được trực tiếp ký hợp đồng đặt cọc.

2.2. Vai trò của người giám hộ khi công chứng hợp đồng đặt cọc

Theo Điều 46 và Điều 47 Bộ luật Dân sự 2015, người mất năng lực hành vi dân sự phải có người giám hộ để xác lập, thực hiện giao dịch dân sự.

👉 Vì vậy, công chứng đặt cọc mất năng lực hành vi chỉ được thực hiện khi:

• Hợp đồng do người giám hộ hợp pháp ký;

• Việc đặt cọc nhằm bảo vệ lợi ích của người được giám hộ.

>>> Xem thêm: Quy trình Công chứng ủy quyền chi tiết dành cho người mới.

3. Điều kiện công chứng hợp đồng đặt cọc khi một bên mất năng lực hành vi

3.1. Điều kiện về người giám hộ hợp pháp

Theo Điều 48 Bộ luật Dân sự 2015, người giám hộ phải:

• Có đủ năng lực hành vi dân sự;

• Có tư cách đạo đức tốt;

• Không có quyền, lợi ích đối lập với người được giám hộ.

Người giám hộ có thể là:

• Người giám hộ đương nhiên (cha, mẹ, vợ, chồng…);

• Người giám hộ do Tòa án chỉ định.

3.2. Điều kiện về phạm vi đại diện của người giám hộ

Theo Điều 59 Bộ luật Dân sự 2015, người giám hộ chỉ được thực hiện giao dịch vì lợi ích của người được giám hộ.

Đối với công chứng đặt cọc mất năng lực hành vi, công chứng viên sẽ:

• Kiểm tra quyết định tuyên bố mất năng lực hành vi;

• Kiểm tra giấy tờ chứng minh tư cách người giám hộ;

• Đánh giá giao dịch có vì lợi ích của người được giám hộ hay không.

4. Rủi ro pháp lý nếu công chứng hợp đồng đặt cọc khi không đủ điều kiện

4.1. Hợp đồng đặt cọc vô hiệu

Theo Điều 125 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự do người mất năng lực hành vi xác lập là vô hiệu.

Hậu quả pháp lý được xử lý theo Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015:

• Các bên hoàn trả cho nhau những gì đã nhận;

• Không áp dụng phạt cọc.

4.2. Trách nhiệm của công chứng viên

Theo Luật Công chứng 2014, công chứng viên có trách nhiệm:

• Kiểm tra năng lực hành vi của người yêu cầu công chứng;

• Từ chối công chứng nếu không đủ điều kiện.

Việc công chứng sai có thể dẫn đến trách nhiệm bồi thường.

>>> Xem thêm: Trải nghiệm dịch vụ hiện đại: Công chứng ngoài trụ sở tại nhà.

5. Ví dụ minh họa thực tế về công chứng hợp đồng đặt cọc mất năng lực hành vi

Ví dụ thực tế:
Ông A bị bệnh tâm thần và đã bị Tòa án tuyên bố mất năng lực hành vi dân sự. Ông A có thửa đất đứng tên riêng. Bà B là người giám hộ hợp pháp của ông A.

Khi có người hỏi mua đất, bà B ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất với bên mua tại Văn phòng công chứng, xuất trình:

• Quyết định của Tòa án;

• Giấy tờ chứng minh tư cách giám hộ.

Công chứng viên xác định việc bán đất nhằm chi trả chi phí điều trị cho ông A và tiến hành công chứng hợp pháp.
👉 Hợp đồng đặt cọc có hiệu lực vì được ký đúng chủ thể đại diện.

6. Kết luận

Công chứng đặt cọc mất năng lực hành vi là giao dịch nhạy cảm, đòi hỏi phải tuân thủ chặt chẽ các quy định về năng lực hành vi dân sự và giám hộ. Người mất năng lực hành vi dân sự không được trực tiếp ký hợp đồng đặt cọc, mà phải thông qua người giám hộ hợp pháp và chỉ trong phạm vi vì lợi ích của người được giám hộ.

Việc xác minh đầy đủ hồ sơ pháp lý trước khi công chứng là yếu tố then chốt để tránh hợp đồng vô hiệu và tranh chấp về sau.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Cho vay lãi cao: Khi nào bị coi là vi phạm pháp luật?

>>> Hợp đồng ở nhờ đối với người thân: Nên công chứng hay chỉ cần văn bản viết tay?

>>> Hãy để văn phòng công chứng giúp bạn hoàn tất thủ tục nhanh và đúng luật.

>>> Đã có hàng nghìn khách hàng lựa chọn dịch vụ sang tên sổ đỏ vì sự nhanh chóng và chính xác tuyệt đối.

>>> Hướng dẫn cập nhật nội dung khi thay đổi người được Công chứng ủy quyền.

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com