Công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán đất nhiều người bán

Trong giao dịch bất động sản, không ít trường hợp một thửa đất thuộc quyền sử dụng chung của nhiều người như anh chị em thừa kế, vợ chồng, hoặc đồng sở hữu theo tỷ lệ. Khi đó, việc ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất có công chứng cần được thực hiện chặt chẽ để tránh tranh chấp phát sinh. Vậy pháp luật quy định thế nào về công chứng đặt cọc nhiều người bán? Ai phải ký, trách nhiệm của từng người ra sao?

Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết căn cứ pháp lý và hướng dẫn áp dụng trong thực tiễn.

>>> Xem thêm: Dù hồ sơ phức tạp hay đơn giản, đội ngũ tại phòng công chứng luôn xử lý nhanh chóng, hạn chế tối đa sai sót và chờ đợi.

1. Công chứng hợp đồng đặt cọc nhiều người bán là gì?

1.1. Khái niệm công chứng đặt cọc nhiều người bán

Công chứng đặt cọc nhiều người bán là việc từ hai người trở lên cùng đứng bên bán, ký hợp đồng đặt cọc mua bán đất với bên mua tại tổ chức hành nghề công chứng.

Trường hợp này thường xảy ra khi:

• Đất thuộc đồng sở hữu;

• Đất là di sản thừa kế chưa phân chia;

• Vợ chồng cùng đứng tên sổ đỏ.

1.2. Căn cứ pháp lý về quyền định đoạt đất chung

Theo Điều 218 Bộ luật Dân sự 2015, việc định đoạt tài sản thuộc sở hữu chung phải được tất cả các đồng chủ sở hữu đồng ý, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Do đó, khi công chứng đặt cọc nhiều người bán, nguyên tắc chung là tất cả đồng sở hữu phải tham gia ký kết hoặc ủy quyền hợp pháp.

2. Điều kiện có hiệu lực khi công chứng hợp đồng đặt cọc nhiều người bán

2.1. Điều kiện chung của hợp đồng đặt cọc

Theo Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng có hiệu lực khi:

• Chủ thể có năng lực pháp luật, năng lực hành vi;

• Tự nguyện;

• Mục đích, nội dung không vi phạm điều cấm của luật;

• Hình thức phù hợp quy định pháp luật.

2.2. Điều kiện riêng đối với công chứng đặt cọc nhiều người bán

Để công chứng đặt cọc nhiều người bán hợp pháp, cần bảo đảm:

• Xác định rõ tất cả người có quyền sử dụng đất;

• Có đầy đủ chữ ký của các đồng sở hữu;

• Hoặc có văn bản ủy quyền công chứng hợp pháp.

👉 Thiếu chữ ký của một người bán có thể khiến hợp đồng vô hiệu.

>>> Xem thêm: Tìm hiểu chi phí trong Thủ tục công chứng.

3. Nội dung cần lưu ý trong công chứng hợp đồng đặt cọc nhiều người bán

3.1. Thông tin đầy đủ của từng người bán

Theo Điều 398 Bộ luật Dân sự 2015, hợp đồng phải ghi rõ:

• Họ tên, CCCD/CMND của từng người bán;

• Tỷ lệ sở hữu (nếu có);

• Quan hệ pháp lý giữa các đồng sở hữu.

3.2. Nhận và quản lý tiền đặt cọc khi nhiều người bán

Trong công chứng đặt cọc nhiều người bán, hợp đồng cần quy định rõ:

• Ai là người nhận tiền cọc;

• Nhận thay hay nhận cho tất cả;

• Trách nhiệm hoàn trả hoặc phạt cọc nếu vi phạm.

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, việc phạt cọc chỉ áp dụng khi có thỏa thuận.

4. Trách nhiệm của công chứng viên khi công chứng hợp đồng đặt cọc nhiều người bán

Theo Điều 7 và Điều 40 Luật Công chứng 2014, công chứng viên phải:

• Kiểm tra quyền sử dụng đất của từng người bán;

• Giải thích rõ hậu quả pháp lý;

• Từ chối công chứng nếu thiếu người có quyền định đoạt.

👉 Trách nhiệm của công chứng viên đặc biệt quan trọng trong công chứng đặt cọc nhiều người bán để tránh tranh chấp về sau.

>>> Xem thêm: Những trường hợp phát hiện kịp thời nhờ thực hiện việc Kiểm tra sổ đỏ giả

5. Ví dụ minh họa thực tế về công chứng hợp đồng đặt cọc nhiều người bán

Ví dụ thực tế:
Thửa đất đứng tên ba anh em A, B, C. Khi bán đất, chỉ A và B ký hợp đồng đặt cọc có công chứng, C không tham gia và cũng không ủy quyền.

Sau đó, C không đồng ý bán đất. Bên mua yêu cầu phạt cọc nhưng A và B không thể thực hiện giao dịch chuyển nhượng.

Tòa án xác định hợp đồng đặt cọc vô hiệu do thiếu chủ thể có quyền định đoạt, căn cứ Điều 218 và Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015.

👉 Đây là hậu quả điển hình khi công chứng đặt cọc nhiều người bán không đúng quy định.

6. Kết luận

Công chứng đặt cọc nhiều người bán là giao dịch hợp pháp nhưng tiềm ẩn rủi ro cao nếu không có đầy đủ chữ ký hoặc ủy quyền của tất cả đồng sở hữu. Để bảo đảm an toàn pháp lý, hợp đồng đặt cọc cần được soạn thảo chặt chẽ, xác định rõ trách nhiệm và quyền định đoạt của từng người bán.

Các bên nên:

• Kiểm tra kỹ tình trạng sở hữu đất;

• Yêu cầu tất cả người bán ký hoặc ủy quyền hợp pháp;

• Thực hiện công chứng tại tổ chức hành nghề công chứng uy tín.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Thủ tục công chứng ủy quyền được pháp luật quy định ra sao để đảm bảo tính xác thực và an toàn pháp lý?

>>> Những trường hợp nào pháp luật yêu cầu bắt buộc phải chứng thực chữ ký?

>>> Dịch thuật đa ngôn ngữ hỗ trợ như thế nào trong hoạt động hợp tác toàn cầu?

>>> Công chứng văn bản chia thừa kế đảm bảo hiệu lực trong trường hợp nào?

>>> Công chứng bản dịch hồ sơ quốc tịch: Hồ sơ gồm những gì?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com