Công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán đất chưa tách thửa

Trong thực tiễn giao dịch bất động sản, việc mua bán đất chưa tách thửa diễn ra khá phổ biến, đặc biệt tại các khu vực đang phát triển. Để bảo đảm quyền lợi, các bên thường ký hợp đồng đặt cọc và yêu cầu công chứng hợp đồng đặt cọc mua bán đất chưa tách thửa. Tuy nhiên, nhiều người vẫn băn khoăn liệu công chứng đặt cọc đất chưa tách thửa có được pháp luật cho phép hay không và cần lưu ý những rủi ro pháp lý nào.

Bài viết dưới đây sẽ phân tích chi tiết các quy định pháp luật liên quan và đưa ra hướng dẫn cụ thể.

>>> Xem thêm: Làm hồ sơ vay thế chấp? Đừng quên ghé Văn phòng công chứng Hà Nội.

1. Đất chưa tách thửa là gì? Có được đặt cọc mua bán không?

1.1. Khái niệm đất chưa tách thửa

Đất chưa tách thửa là thửa đất có Giấy chứng nhận nhưng chưa được chia thành các thửa riêng theo quy định của pháp luật đất đai, trong khi các bên thỏa thuận chuyển nhượng một phần thửa đất.

Việc tách thửa phải đáp ứng điều kiện về:

• Diện tích tối thiểu;

• Phù hợp quy hoạch;

• Hồ sơ pháp lý hợp lệ.

1.2. Có được đặt cọc mua bán đất chưa tách thửa không?

Theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015, đặt cọc là biện pháp bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng, không làm phát sinh việc chuyển quyền sử dụng đất.

Do đó:
👉 Đặt cọc mua bán đất chưa tách thửa là không bị cấm, nếu mục đích đặt cọc là để thực hiện thủ tục tách thửa và ký hợp đồng chuyển nhượng sau đó.

2. Công chứng đặt cọc đất chưa tách thửa có hợp pháp không?

2.1. Căn cứ pháp lý cho phép công chứng

Theo Luật Công chứng 2014, hợp đồng đặt cọc không bắt buộc phải công chứng, nhưng được công chứng khi các bên có yêu cầu.

Theo Điều 5 Luật Công chứng 2014, văn bản công chứng có giá trị chứng cứ và hiệu lực thi hành.

👉 Vì vậy, công chứng đặt cọc đất chưa tách thửa là hợp pháp, nếu nội dung hợp đồng không vi phạm điều cấm của luật.

2.2. Giới hạn công chứng đối với đất chưa tách thửa

Công chứng viên không công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi đất chưa tách thửa, nhưng có thể công chứng hợp đồng đặt cọc, với điều kiện:

• Ghi rõ đất đang trong quá trình tách thửa;

• Việc chuyển nhượng chỉ thực hiện sau khi tách thửa đủ điều kiện.

>>> Xem thêm: Đừng nhầm lẫn giữa Phí công chứng và thù lao công chứng.

3. Điều kiện công chứng đặt cọc đất chưa tách thửa

3.1. Điều kiện về quyền sử dụng đất

Theo Điều 188 Luật Đất đai 2013, đất được chuyển nhượng khi:

• Có Giấy chứng nhận;

• Không tranh chấp;

• Không bị kê biên;

• Còn thời hạn sử dụng.

Mặc dù là đặt cọc, công chứng viên vẫn kiểm tra các điều kiện này để đảm bảo mục đích giao dịch hợp pháp.

3.2. Điều kiện về nội dung hợp đồng đặt cọc

Khi công chứng đặt cọc đất chưa tách thửa, hợp đồng cần ghi rõ:

• Vị trí, diện tích dự kiến tách;

• Thời hạn hoàn thành tách thửa;

• Trách nhiệm nếu không tách thửa được;

• Phương án xử lý tiền đặt cọc.

4. Rủi ro và lưu ý khi công chứng đặt cọc đất chưa tách thửa

4.1. Rủi ro không tách thửa được

Nếu thửa đất:

• Không đủ diện tích tối thiểu theo quyết định UBND cấp tỉnh;

• Không phù hợp quy hoạch;

→ Không thể tách thửa, dẫn đến tranh chấp đặt cọc.

4.2. Lưu ý khi công chứng đặt cọc đất chưa tách thửa

• Thỏa thuận rõ điều kiện hủy hợp đồng đặt cọc;

• Quy định rõ trách nhiệm hoàn trả, phạt cọc;

• Ghi nhận nghĩa vụ của bên nhận cọc trong việc tách thửa.

Căn cứ Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015 về hậu quả pháp lý của đặt cọc.

>>> Xem thêm: Hãy để Dịch vụ công chứng giúp bạn hoàn thành mọi thủ tục nhanh gọn, đúng luật.

5. Ví dụ minh họa thực tế về công chứng đặt cọc đất chưa tách thửa

Ví dụ thực tế:
Ông A có thửa đất 500 m² tại huyện X, đã có Giấy chứng nhận. Ông A thỏa thuận bán 200 m² cho bà B nhưng chưa tách thửa.

Hai bên ký hợp đồng đặt cọc có công chứng, trong đó:

• Ông A cam kết hoàn tất thủ tục tách thửa trong 90 ngày;

• Nếu không tách thửa được, hoàn trả tiền đặt cọc và bồi thường theo thỏa thuận.

Sau 90 ngày, ông A không tách thửa được do vướng quy hoạch.
👉 Bà B có căn cứ yêu cầu hoàn trả tiền đặt cọc và phạt cọc theo Điều 328 Bộ luật Dân sự 2015.

6. Kết luận

Công chứng đặt cọc đất chưa tách thửa là giao dịch được pháp luật cho phép, nếu nội dung hợp đồng đặt cọc được xây dựng chặt chẽ và không vi phạm điều cấm của luật. Tuy nhiên, đây là giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro, đặc biệt khi không thể tách thửa theo quy định.

Do đó, các bên cần thỏa thuận rõ điều kiện tách thửa, thời hạn thực hiện và hậu quả pháp lý để bảo vệ quyền lợi hợp pháp của mình.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Mua bán xe không sang tên: Rủi ro và hướng xử lý

>>> Hợp đồng ở nhờ đối với người thân: Nên công chứng hay chỉ cần văn bản viết tay?

>>> Thủ tục rõ ràng – hướng dẫn tận tình – chỉ có tại văn phòng công chứng.

>>> Đừng để việc từ chối tài sản trở thành gánh nặng – hãy nắm rõ Thủ tục làm giấy từ chối tài sản.

>>> Bạn nghĩ nộp thuế xong là xong? Không hẳn đâu – đọc ngay: Đóng thuế xong bao lâu có sổ đỏ?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com