Có nên mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng?

Trong bối cảnh thị trường bất động sản có nhiều biến động, không ít người tìm thấy cơ hội mua đất đang thế chấp với giá thấp hơn so với mặt bằng chung. Tuy nhiên, đây cũng là nhóm giao dịch tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nếu người mua không hiểu rõ quy định của pháp luật.

Vậy có nên mua nhà đất đang thế chấp ngân hàng không, điều kiện mua bán trong trường hợp này là gì và cần lưu ý những vấn đề pháp lý nào để tránh mất tiền, mất đất? Bài viết dưới đây sẽ phân tích cụ thể.

>>> Xem thêm: Dù hồ sơ phức tạp hay đơn giản, đội ngũ tại phòng công chứng luôn xử lý nhanh chóng, hạn chế tối đa sai sót và chờ đợi.

1. Nhà đất đang thế chấp ngân hàng là gì?

Nhà đất đang thế chấp ngân hàng là bất động sản mà người sử dụng đất đã dùng để:

• Bảo đảm nghĩa vụ trả nợ vay

• Ký hợp đồng thế chấp với ngân hàng hoặc tổ chức tín dụng

Theo Điều 317 Bộ luật Dân sự 2015, thế chấp tài sản là việc một bên dùng tài sản thuộc quyền sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp.

➡️ Trong thời gian thế chấp, quyền sử dụng đất bị hạn chế quyền định đoạt.

2. Pháp luật có cho phép mua đất đang thế chấp không?

Theo khoản 8 Điều 320 Bộ luật Dân sự 2015, bên thế chấp:

Không được bán, trao đổi, tặng cho tài sản thế chấp, trừ trường hợp được bên nhận thế chấp đồng ý.

Bên cạnh đó, Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là:

• Có Giấy chứng nhận

• Đất không có tranh chấp

• Quyền sử dụng đất không bị kê biên

• Đang trong thời hạn sử dụng

➡️ Đất đang thế chấp không bị cấm chuyển nhượng, nhưng chỉ được mua bán khi ngân hàng đồng ý và thực hiện xóa thế chấp.

>>> Xem thêm: Hãy để chuyên viên pháp lý của dịch vụ sang tên sổ đỏ tại Hà Nội đồng hành cùng bạn trong mọi giao dịch bất động sản.

3. Điều kiện để mua đất đang thế chấp hợp pháp

3.1. Phải giải chấp trước khi công chứng hợp đồng

Theo thực tiễn áp dụng pháp luật:

• Ngân hàng phải xác nhận đồng ý cho giải chấp

• Khoản vay được tất toán hoặc có phương án xử lý nợ rõ ràng

• Văn phòng đăng ký đất đai ghi nhận việc xóa đăng ký thế chấp

➡️ Chỉ sau khi giải chấp, hợp đồng mua bán mới đủ điều kiện để công chứng.

3.2. Không nên mua đất đang thế chấp bằng giấy tay hoặc ủy quyền

Việc mua đất đang thế chấp thông qua:

• Giấy tay

• Giấy hứa bán

• Giấy ủy quyền định đoạt

đều không làm phát sinh quyền sử dụng đất hợp pháp cho bên mua và tiềm ẩn nguy cơ giao dịch vô hiệu.

4. Rủi ro pháp lý khi mua đất đang thế chấp

4.1. Giao dịch có thể bị vô hiệu

Theo Điều 123 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự vi phạm điều cấm của luật thì vô hiệu.

➡️ Nếu mua bán đất đang thế chấp không có sự đồng ý của ngân hàng, hợp đồng có thể bị tuyên vô hiệu, người mua chỉ có quyền đòi lại tiền, không được công nhận quyền sử dụng đất.

4.2. Nguy cơ bị xử lý tài sản để thu hồi nợ

Theo Điều 299 Bộ luật Dân sự 2015, khi bên vay không thực hiện nghĩa vụ, ngân hàng có quyền:

• Xử lý tài sản thế chấp

• Phát mãi quyền sử dụng đất

➡️ Người mua có thể mất đất dù đã giao tiền, nếu chưa hoàn tất thủ tục giải chấp và sang tên.

>>> Xem thêm: Cách viết giấy ủy quyền để Công chứng ủy quyền dễ dàng hơn.

5. Ví dụ minh họa thực tế

Ví dụ 1: Mua đất đang thế chấp nhưng thực hiện đúng quy trình

Ông A bán thửa đất đang thế chấp ngân hàng cho bà B. Hai bên thỏa thuận dùng tiền mua để tất toán khoản vay. Sau khi ngân hàng xóa thế chấp, hợp đồng chuyển nhượng được công chứng và sang tên.

➡️ Giao dịch hợp pháp, bà B trở thành người sử dụng đất hợp pháp.

Ví dụ 2: Rủi ro khi mua đất đang thế chấp bằng giấy tay

Anh C mua đất của anh D khi thửa đất đang thế chấp ngân hàng, chỉ lập giấy tay và giao tiền. Sau đó, anh D mất khả năng trả nợ, ngân hàng phát mãi đất.

➡️ Anh C không được công nhận quyền sử dụng đất và phải khởi kiện để đòi lại tiền, gặp rủi ro lớn.

6. Kết luận

✔️ Mua đất đang thế chấp không bị pháp luật cấm, nhưng phải đáp ứng đầy đủ điều kiện theo quy định.
✔️ Chỉ nên giao dịch khi đã có sự đồng ý của ngân hàng và hoàn tất thủ tục giải chấp.
✔️ Tuyệt đối tránh mua bán bằng giấy tay hoặc ủy quyền khi đất vẫn đang thế chấp.

👉 Trong mọi trường hợp, an toàn pháp lý quan trọng hơn giá rẻ, đặc biệt đối với các giao dịch liên quan đến nhà đất đang thế chấp ngân hàng.

Nếu bạn cần thông tin thêm hoặc hỗ trợ trong việc soạn thảo và công chứng hợp đồng, đừng ngần ngại liên hệ ngay với Văn phòng công chứng Nguyễn Huệ. Chúng tôi chuyên cung cấp dịch vụ công chứng với đội ngũ luật sư và công chứng viên giàu kinh nghiệm sẵn sàng hỗ trợ bạn mọi thủ tục pháp lý cần thiết. Hãy gọi cho chúng tôi qua số điện thoại 0966.22.7979 hoặc đến trực tiếp văn phòng để nhận được sự tư vấn tận tình và chuyên nghiệp!

Các bài viết liên quan:

>>> Hồ sơ công chứng lưu trữ và bên thứ ba ngay tình.

>>> Bản sao từ hồ sơ công chứng lưu trữ có giá trị gì?

>>> Thủ tục yêu cầu công chứng ngoài trụ sở cần đáp ứng điều kiện gì?

>>> Phí công chứng giấy ủy quyền: Mức thu và căn cứ pháp luật áp dụng.

>>> Công chứng mua bán xe ô tô và xe máy cần giấy tờ gì để hồ sơ hợp lệ?

VĂN PHÒNG CÔNG CHỨNG NGUYỄN HUỆ

Miễn phí dịch vụ công chứng tại nhà

1. Công chứng viên kiêm Trưởng Văn phòng Nguyễn Thị Huệ: Cử nhân luật, cán bộ cấp cao, đã có 31 năm làm công tác pháp luật, có kinh nghiệm trong lĩnh vực quản lý nhà nước về công chứng, hộ tịch, quốc tịch. Trong đó có 7 năm trực tiếp làm công chứng và lãnh đạo Phòng Công chứng.
2. Công chứng viên Nguyễn Thị Thủy: Thẩm Phán ngành Tòa án Hà Nội với kinh nghiệm công tác pháp luật 30 năm trong ngành Tòa án, trong đó 20 năm ở cương vị Thẩm Phán.

Bên cạnh đó là đội ngũ cán bộ nghiệp vụ năng động, nhiệt tình, có trình độ chuyên môn cao và tận tụy trong công việc.

• Địa chỉ: 165 Giảng Võ, phường Cát Linh, quận Đống Đa, Hà Nội
• Hotline: 0966.22.7979
• Email: ccnguyenhue165@gmail.com